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Büromarkt Köln: Flächenumsatz steigt, Mietniveau noch unverändert

GREIF & CONTZEN legt aktuellen Büromarkt- Kurzbericht vor: Die weiterhin hohe Nachfrage nach Büroraum lässt in Köln den Flächenumsatz steigen und die Leerstandsquote sinken. Obwohl das Angebot in einigen Teilmärkten gering ist, konstatieren die Researcher von GREIF & CONTZEN bislang noch keinen Anstieg des Mietniveaus. Das jedoch sollte sich 2016 ändern.

GREIF & CONTZEN

290.000 Quadratmeter vermietete Fläche und damit im Vergleich zum Vorjahr ein deutliches Plus von zwölf Prozent: Das ist das vorläufige Fazit der ersten Auswertung für den Kölner Büromarkt zum Jahr 2015. Da weniger gebaut als vermietet wurde und es zudem Flächenabgänge durch Konversionen gab, sank die Leerstandsquote von 6,6 Prozent auf 5,7 Prozent, ein Tiefpunkt, der seit mehr als zwölf Jahren nicht mehr registriert wurde.

Zu wenige Neubauten

„Damit ist bald ein Niveau erreicht, bei dem der Leerstand seine unentbehrliche Ausgleichsfunktion nicht mehr erfüllen kann. Gekoppelt mit der Tatsache, dass die Neubautätigkeit zu gering ist, sehen wir erhebliche Angebotsengpässe, insbesondere für Großnachfrager“, sagt Florian Schmidt, Leiter des Unternehmensbereichs Büroimmobilien. Nachdem 2014 rund 82.000 Quadratmeter neuer Bürofläche fertiggestellt wurden, waren es 2015 insgesamt nur rund 49.000 Quadratmeter – der niedrigste Stand seit 2001.

Spitzen- und Durchschnittsmiete noch konstant

Vermehrt wurde 2015 für Köln von Marktteilnehmern das Szenario „stark steigende Preise auf Grund von Flächenknappheit“ beschworen. Im Segment der vermieteten Büroflächen lässt sich dieses jedoch noch nicht belegen. „Wir halten uns hier strikt an die Regularien der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung“, erläutert Florian Schmidt. „Es gab zwar einige wenige Verträge mit Mietpreisen über 24,00 Euro pro Quadratmeter, diese reichen in der Summe jedoch nicht aus, um jetzt schon eine allgemeine Erhöhung der Spitzenmieten festzustellen.“ Und so bleibt die Spitzenmiete – wie schon 2013 und 2014 – bei 21,25 Euro, die Durchschnittsmiete bei 11,90 Euro pro Quadratmeter.

2016: Flächenengpass nimmt zu

Köln bleibt als Bürostandort beliebt, und allgemein wächst die Zahl der Büroarbeitsplätze in den deutschen Metropolen weiter. „Wir stellen aktuell eine weiterhin gute Nachfrage nach modernen Büroflächen fest“, bestätigt Florian Schmidt entsprechend. Mit der erwarteten Anmietung durch die Zurich Versicherung von bis zu 65.000 Quadratmetern in der MesseCity wäre sogar ein noch deutlich höheres Jahresergebnis als 2015 wahrscheinlich.

Zwar steigt auch die Neubautätigkeit und wird bei rund 100.000 Quadratmetern neuer Büroflächen liegen, aber am Flächenengpass wird sich wenig ändern. Denn die neuen Flächen werden größtenteils für die Eigennutzung gebaut oder sind vor der Fertigstellung bereits vermietet. Beispiele hierfür sind die Neue Direktion Köln oder die Gebäude für die Bank für Sozialwirtschaft.

Florian Schmidt befürchtet: „Entsprechend wird die Leerstandsquote noch weiter sinken.“ Für 2016 halten die Immobilienexperten von Greif & Contzen ein steigendes Mietniveau für wahrscheinlich. Eine Situation, in der insbesondere Bestandshalter und Projektentwickler profitieren, die dem Büromarkt kurzfristig weitere Flächenangebote zur Verfügung stellen können. Auch die Anreize für Arrondierungen und Sanierungsmaßnahmen in gefragten Lagen werden steigen, allerdings ist der Büromarkt dabei meist der Verlierer: Entwicklungsmaßnahmen für Wohnraum oder Hotels bieten oftmals rentablere kurzfristige Alternativen der Flächennutzung.

Quelle: Greif & Contzen

 

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