Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten. Grundsätzlich gehört es also zu den Kardinalspflichten des Vermieters, Schäden zu beheben, die die Nutzung einer Wohnung oder anderen Räumlichkeiten beeinträchtigen.
Insbesondere bei Schäden, die durch den vertragsgemäßen Gerbrauch entstehen, hat der Mieter nicht selbst zu beheben. Hiermit ist also der ganz normale Verschleiß gemeint. Wenn also ein morsches Rohr, der Teppichboden nach und nach befleckt, die Scharniere der Tür Widerstand beim Öffnen und Schließen leisten, dann muss der Vermieter diesen Mangel beheben.
Allerdings hat der Mieter sorgsam mit der Mietsache umzugehen. Er ist auch dazu verpflichtet, dem Vermieter den Mangel anzuzeigen, damit dieser überhaupt die Möglichkeit hat, Kenntnis hiervon zu nehmen und tätig zu werden.
Eine Haftung des Mieter kommt laut Gesetz nur in Betracht, wenn dieser mutwillig oder aus Unachtsamkeit Schäden an der Wohnung oder den Geschäftsräumen verursacht. Hierfür hat er selbst einzustehen.
Ebenso muss der Mieter für solche Schäden haften, die Personen aus seinem Haushalt an der Mietsache herbeiführen. Wenn also die Kinder des Mieters die Tapete herunterreisen, hat der Mieter grundsätzlich dafür einzustehen.
Was passiert, wenn ein Dritter, also weder der Vermieter noch der Mieter bzw. seine Mitbewohner, einen Schaden an der Wohnung verursacht?
Zum Beispiel setzt der Mieter der Wohnung drüber sein Bad unter Wasser, so dass die Decke durchnässt wird, oder das Nachbarkind schießt die Fensterscheibe ein.
Auch hier ist der eigene Vermieter stets Ansprechstation. Dieser kann ja dann die Reparaturkosten von dem eigentlichen Schadensverursacher, z.B. vom Nachbarn, ersetzt verlangen.
Aber kann der Vermieter etwas anderes im Mietvertrag vereinbaren?
Ja, der Vermieter kann mit dem Mieter einer Wohnung im Mietvertrag vereinbaren, dass dieser für bestimmte Renovierungsarbeiten aufkommt, z.B. dass der Mieter bei Auszug die Wände streichen muss. Allerdings kann der Vermieter solche sog. Schönheitsreparaturen nur eingeschränkt dem Mieter auflasten!
Es ist auch möglich bei anfallenden Reparaturen dem Mieter vertraglich eine Selbstbeteiligung an den Kosten aufzuerlegen. Verbreitet ist die sogenannte Kleinreparaturklausel. Der Mieter zahlt also einen Anteil an den Schäden für die eigentlich der Vermieter einzustehen hat, z.B. den Austausch von einer verschlissenen Waschbecken-Armatur.
Da diese Klausel den Mieter zu einer Zahlung verpflichtet, auch ohne dass diesem ein Verschulden an dem Schadenseintritt trifft, ist die Klausel allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam. Der Mieter soll ja nicht über den Tisch gezogen werden können.
Zum einen muss sie einen Höchstbetrag enthalten, bis zu dem ein Schaden als Kleinreparatur anzusehen ist. Dieser festgesetzte Betrag sollte 100 € nicht überschreiten. Ansonsten dürfte die Klausel unwirksam sein.
Auch muss die Klausel einen Höchstbetrag für den Fall festlegen, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraumes mehrere Kleinreparaturen anfallen, also beispielsweise, dass der Mieter für sämtliche Kleinreparaturen im Jahr nicht mehr als insgesamt 300 € zahlen muss.
Zum anderen darf der Mieter nicht an solchen Teilen der Wohnung zur finanziellen Beteiligung verpflichtet werden, die nicht dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dies sind zum Beispiel die Wasserrohre oder die Elektronik. Hierauf hat der Mieter nämlich – im Gegensatz zu etwa den Wasserhähnen – keinen Zugriff.
Fehlen entsprechende Angaben in der Klausel, ist sie unwirksam und der Mieter braucht sich gar nicht zu beteiligen. Liegt ein Schaden oberhalb der vereinbarten Höchstgrenze, braucht der Mieter ebenfalls gar nichts zu zahlen. Fallen zum Beispiel Reparaturkosten für ein kaputtes Fenster in Höhe von 150 € an und steht in der Klausel, dass Kleinreparaturen höchstens 70 € kosten dürfen, muss der Mieter nicht einmal die 70 € zahlen. Es lohnt sich im Fall der Fälle mal einen genaueren Blick in den Mietvertrag zu werfen.
Christian Solmecke
