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Steuertipps

Mietverluste: Bei Leerstand ist eine intensive Mietersuche nötig

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können zwar als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein. Hierzu muss der Wohnungseigentümer allerdings anhand objektiver Umstände belegen, dass er durch Vermieten Einkünfte erzielen will.

Claudia Hautumm / Pixelio.de

In einem vom FG Nürnberg mit Urteil vom 8.7.2010 entschiedenen Fall lag diese Voraussetzung nicht vor, weil die Suche nach Nutzern nicht intensiv genug ausgefallen war (Az. 7 K 292/2008). Ein Ehepaar errichtete 2001 ein Zweifamilienhaus und nutzt die Wohnung im Erd- und Obergeschoss zu eigenen Wohnzwecken. Die Wohnung im Untergeschoss war im Dezember 2003 bezugsfertig, wurde aber erst seit Juni 2007 vermietet. Zuvor machten sie ausschließlich Verluste aus Vermietung dieser Wohnung geltend. Als Nachweis für ihre Vermietungsbemühungen legten die Eheleute Anzeigen aus dem regionalen Wochenblatt mit handschriftlichen Vermerken über die jeweilige Kontaktaufnahme mit Mietinteressenten vor. Daraus ergeben sich in den einzelnen Jahren 5, 13, 21 und 16 Kontaktaufnahmen.

Mangels nachhaltiger und ernsthafter Vermietungsabsicht können die Werbungskosten in den einzelnen Jahren nicht abgesetzt werden. Denn die Vermietungsbemühungen reichten nicht aus, um von einem unbedingten Entschluss auszugehen, die Wohnung zu vermieten. Durch die örtlichen Anzeigen wird sich an den Mietmarkt nicht allgemein gewandt, sondern lediglich an einen begrenzten Ausschnitt von möglichen Interessenten. Dies ist kein allgemeines Angebot eines Vermietungsobjekts auf dem Wohnungsmarkt.

Zwar ist nach der ständigen Rechtsprechung des BFH bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Haus- oder Wohnungseigentümer beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Doch wenn eine Wohnung bereits längere Zeit leer steht, muss er seine Bemühungen, die Wohnung zu vermieten, dieser schwierigen Situation anpassen. Hierzu hat er seine Aktivitäten sichtlich zu steigern und inhaltlich zu verändern. Bei einer ernsthaften Vermietungsabsicht muss bereits nach einem Misserfolg nach rund einem Jahr überlegt werden, welche anderen, möglicherweise effektiveren Vermarktungsmethoden zum Einsatz gebracht werden könnten, anstatt sich auf die bloße Beantwortung gelegentlicher Anzeigen und einzelne persönliche Gespräche im näheren örtlichen Umfeld (Mund-zu-Mund-Propaganda) zu beschränken.

Die gewählten Maßnahmen über das regionale Wochenblatt hatten offensichtlich keinen Erfolg. Dies hätte der Eigentümer bereits nach kurzer Zeit erkennen können und dann weitere geeignetere Schritte ergreifen müssen. So hätte es zum Beispiel nahegelegen, 

  • einen Makler einzuschalten,
  • selbst Anzeigen in verschiedenen Tageszeitungen oder Anzeigenblättern aufzugeben oder/und
  • die Wohnung im Internet auf speziellen Immobilienseiten anzubieten.

(TIPP) Besonders wenn es die schwere Vermietbarkeit einer Wohnung – etwa aufgrund ihrer Abgelegenheit – erfordert, müssen umso größere Anstrengungen zur Vermietung unternommen werden, betonten die Richter.

 

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