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Fachbeiträge Recht & Steuern

Erhöhung von Vorauszahlungen bei fehlerhafter Nebenkostenabrechnung

Rechtsfrage: Kann der Vermieter nach der Nebenkostenabrechnung den Vorauszahlungsbetrag erhöhen, selbst wenn dies die Konsequenz seiner eigenen Fehlberechnung ist?

Rechtsfrage: Kann der Vermieter nach der Nebenkostenabrechnung den Vorauszahlungsbetrag erhöhen, selbst wenn dies die Konsequenz seiner eigenen Fehlberechnung ist?

Antwort: Nebenkostenabrechnungen sind im Mietrecht ein häufiges Thema und führen zu Streit zwischen Mietern und ihren Vermietern. Am Ende des Jahres macht der Vermieter die Nebenkostenabrechnung und berechnet danach die Höhe des Betrages, der in Zukunft im Voraus durch die Mieter geleistet werden. Liegt nach dem Jahresabschluss eine negative Bilanz vor, müssen die Mieter im nächsten Jahr monatlich tiefer in die Tasche greifen.

Doch ist dies auch in Ordnung, wenn eine negative Bilanz nur entstanden ist, weil der Vermieter sich bei Erstellung der Nebenkostenabrechnung verrechnet hat?

Der BGH sagt dazu ganz klar: Nein! Das müssen sich die Mieter nicht gefallen lassen. Am vergangenen Dienstag entschieden die Richter in Karlsruhe, dass die Vermieter die Vorauszahlung nur dann erhöhen dürfen, wenn die Abrechnung auch korrekt erfolgt ist (Az. VIII ZR 245/11).

Dies stellt letztlich auch eine Kehrwende in den bisherigen Entscheidungen des Bundesgerichtshofes dar: Denn bisher waren Erhöhungen von Vorauszahlungen so lange in Ordnung, wie es sich um formal richtige Abrechnungen handelte. Sinn dieser Regelung war es, schnell Sicherheit darüber zu schaffen, wie hoch die Vorauszahlungen nun sind, um nicht zu lange Zeit mit Streitigkeiten bei kleineren Rechenfehlern zu verlieren.

Nun ist der Mietsenat des BGH aber der Ansicht, dass dem Vermieter nicht aus seinem eigenen Fehlverhalten durch Falschberechnung der Nebenkosten noch ein Vorteil erwachsen kann. Schließlich habe der Mieter einen Anspruch auf eine korrekte Abrechnung.

Grundlage dieses Urteils war der Fall eines Vermieters, der den Mietvertrag mit zwei seiner Mieter kündigen wollte, weil diese sich mit der Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen im Verzug befanden. Nach der Nebenkostenabrechnung hatten diese sich mit der Erhöhung nicht einverstanden erklärt und den Aufschlag nicht entrichtet. Daraufhin erklärte der Vermieter die Kündigung und wollte nun die Räumung der Wohnungen erstreiten. Der BGH erklärte diese Kündigungserklärungen jedoch für unwirksam, weil der Vermieter nach falscher Berechnung kein Recht zur Kündigung hat.

Ein außerordentliches Kündigungsrecht hat der Vermieter jedoch dann, wenn der Mieter mit der Zahlung von zwei Mieten im Rückstand ist.

 

Christian Solmecke

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