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Langfristige Sanierung kann Liebhaberei bedeuten

Finanzbeamte prüfen im Rahmen der Einkünfte aus der Vermietung eines Hauses beziehungsweise einer Eigentumswohnung bei Werbungskostenüberschüssen die Einkunftserzielungsabsicht, wenn Wohnung oder Haus über längere Zeiten leer stehen und dementsprechend nur Verluste über Abschreibung, laufende Kosten und möglicherweise Schuldzinsen anfallen.

Finanzbeamte prüfen im Rahmen der Einkünfte aus der Vermietung eines Hauses beziehungsweise einer Eigentumswohnung bei Werbungskostenüberschüssen die Einkunftserzielungsabsicht, wenn Wohnung oder Haus über längere Zeiten leer stehen und dementsprechend nur Verluste über Abschreibung, laufende Kosten und möglicherweise Schuldzinsen anfallen.

Hier muss der Hausbesitzer konkret nachweisen, dass er das Objekt tatsächlich noch vermieten will. Hierbei hat er nach dem Urteil des FG Niedersachsen vom 6.5.2010 zielgerecht darauf hinzuwirken, die Immobilie durch bauliche Umgestaltungen in einen vermietbaren Zustand zu versetzen, wenn sie in der aktuellen baulichen Gestaltung nicht vermietbar ist (Az. 11 K 12069/08). Auch wenn die erforderliche Gebäudesanierung ganz oder zum Teil in Eigenarbeit durchgeführt wird, muss zumindest ersichtlich sein, dass Haus oder Wohnung in absehbarer Zeit tatsächlich vermietet werden können.

Hausaufwendungen können bereits vor dem Einzug der Mieter als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit den Mieteinkünften besteht. Das gilt bei einer leer stehenden Wohnung, wenn sich der endgültige Entschluss zur Vermietung anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen belegen lässt. Nicht ausreichend ist die subjektiv gegenüber dem Finanzamt bekundete Absicht, nach Abschluss der Baumaßnahmen vermieten zu wollen. Denn bei längerem Leerstand ist es nach Ansicht der Richter auch denkbar, dass das Objekt nach Fertigstellung veräußert oder zumindest teilweise selbst genutzt werden soll. Insoweit trifft den Hauseigentümer die Feststellungslast für das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht, weil er Verluste mindernd geltend machen möchte – etwa durch die konkrete Ausschau nach Mietern statt nach potenziellen Käufern. Vergleichbar mit den Grundsätzen der Liebhaberei bei gewerblichen Einkünften ist es auch bei den Mieteinkünften nach längeren Zeiten eines Werbungskostenüberschusses erforderlich, dass darauf reagiert wird.

(TIPP) Nur zielgerichtet durchgeführte Renovierungsarbeiten können zum Werbungskostenabzug führen, wenn hierdurch das Haus in absehbarer Zeit vermietet werden kann. Zudem sind konkrete Maßnahmen zur Suche nach potenziellen Mietern vorzunehmen. Hierzu sind nicht nur ein paar Vermietungsanzeigen, sondern die Einschaltung von Maklern notwendig. Andernfalls wird nicht mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt und es liegt Liebhaberei vor.

(!) Soweit der Hausbesitzer Mietinteressenten zu einem Zeitpunkt benennt, in dem das Objekt noch gar nicht vermietbar war und auch nicht absehbar war, dass das Haus in Zukunft überhaupt vermietbar sein würde, ist dies kein ausreichender Nachweis. Auch vorgelegte Bescheinigungen von Nachbarn oder Bekannten, wonach der Hausbesitzer wiederholt die Absicht bekundet haben soll, das Mietobjekt nach Abschluss der Umbaumaßnahmen zu vermieten, lässt nicht erkennen, dass eine solche Absicht tatsächlich bestand. Ohnehin würde dies an der fehlenden Zielstrebigkeit der Durchführung der Renovierungsmaßnahmen nichts ändern. Das FG sieht jedenfalls nach Ablauf von vier Jahren den Zeitpunkt gekommen, von dem ab eine Einkunftserzielungsabsicht nicht mehr angenommen werden kann.

Der BFH hat zu vorab entstandenen Aufwendungen bei langjähriger Renovierung mit seinem Urteil vom 11.8.2010 (Az. IX R 3/10) entschieden: Wird eine Immobilie über Jahre hinweg renoviert, lassen sich die anfallenden Aufwendungen während des Leerstands nicht als Werbungskosten absetzen. Das gilt selbst dann, wenn das Gebäude vor der Renovierung vermietet war und der Hauseigentümer die Vermietung nach eigener Aussage später wieder anstrebt.

 

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