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Recht & Steuern

Instandhaltung durch Mieter zählt beim Vermieter nicht

Gibt ein Mieter vertragsgemäß alle Arbeiten für Instandhaltung und Instandsetzung in Auftrag und übernimmt er auch die anfallenden Kosten, kommt ein Abzug dieser grundsätzlich steuerrechtlich absetzbaren Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten beim Verpächter im Rahmen der Mieteinkünfte nicht in Betracht.

Gibt ein Mieter vertragsgemäß alle Arbeiten für Instandhaltung und Instandsetzung in Auftrag und übernimmt er auch die anfallenden Kosten, kommt ein Abzug dieser grundsätzlich steuerrechtlich absetzbaren Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten beim Verpächter im Rahmen der Mieteinkünfte nicht in Betracht.

Denn nach dem Urteil des FG Köln vom 7.12.2009 steht der Werbungskostenabzug grundsätzlich nur der Person zu, die den Aufwand getragen hat (Az. 5 K 285/07). Nur das entspricht dem Grundsatz der Besteuerung nach der persönlichen Leistungsfähigkeit. Zwar gibt es drei Ausnahmen von dieser Grundregel, die im Urteilsfall jedoch nicht zur Anwendung kamen:

Bargeschäfte des täglichen Lebens
Beim Einkauf im Baumarkt ist es z.B. unerheblich, wer an der Kasse zahlt.

Abgekürzter Zahlungsweg
Hier bezahlt eine Person aus eigenen Mitteln fremde Werbungskosten , um etwa dem Vermieter finanziell unter die Armen zu greifen. Damit wird dasselbe Ergebnis erreicht, als wenn er die Mittel im ersten Schritt schenkt und diese erst anschließend für eine vermietete Wohnung eingesetzt werden. Dies ist im Urteilsfall schon deshalb nicht gegeben, weil der Mieter selbst den Vertrag mit den Handwerkern abgeschlossen und somit mit der von ihm geleisteten Zahlung eine eigene Verbindlichkeit getilgt hat.

Abgekürzter Vertragsweg
Dieser liegt vor, wenn jemand im eigenen Namen für einen Dritten einen Vertrag abschließt und aufgrund dessen auch selbst die geschuldete Zahlung leistet. Im Urteilsfall hat jedoch der Mieter den Vertrag über die Instandhaltungen nicht für den Vermieter, sondern für sich selbst abgeschlossen. Denn er war aufgrund des Pachtvertrags verpflichtet, diese Aufwendungen zu tragen und ist daher mit der Vergabe der Aufträge lediglich seiner eigenen Verpflichtung nachgekommen. Hierin liegt keine Zuwendung an den Verpächter. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Verpächter als Grundstücksbesitzer selbst verpflichtet gewesen wäre, die Instandhaltungskosten zu tragen.

Grundsätzlich wird die Beauftragung eines Handwerkers über Dritte – also beim abgekürzten Vertragsweg – steuerlich nicht anders behandelt, als wenn zuerst Geld verschenkt wird und Hausbesitzer anschließend mit diesen Mitteln selbst zahlen. Das gilt aber nicht bei Dauerschuldverhältnissen, wie etwa bei

  • Kreditverbindlichkeiten
  • Miet- und Pachtverträgen
  • Sonderausgaben, etwa bei Versicherungsbeiträgen, sofern es sich nicht um zusammen veranlagte Eheleute handelt. Nur bei ihnen ist die Person des Auftraggebers oder Zahlenden unerheblich.
  • außergewöhnlichen Belastungen im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen

Solche Dauerschuldverhältnisse sind im Gegensatz zu Werkverträgen darauf gerichtet, Leistungen in zeitlich aufeinander folgenden Raten zu erbringen. Hier leistet der Dritte (z.B. ein Angehöriger des Hausbesitzers) für eigene Rechnung und wendet nur ein obligatorisches Nutzungsrecht (z.B. an der Immobilie) zu. Dabei handelt es sich nicht um ein Wirtschaftsgut.

Der Streitpunkt ist allerdings noch nicht endgültig entschieden. Gegen das Urteil wurde unter Az. IX R 1/10 beim BFH Revision eingelegt.

 

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