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Steuertipps

Privateigentümer kann zum Gewerbetreibenden werden

Die dauerhafte Vermietung von Wohnraum oder die kurzfristige Überlassung von Ferienimmobilien durch den privaten Hausbesitzer stellt in der Regel eine private Vermögensverwaltung dar, sodass die Einnahmen zu den Mieteinkünften gehören.

Die dauerhafte Vermietung von Wohnraum oder die kurzfristige Überlassung von Ferienimmobilien durch den privaten Hausbesitzer stellt in der Regel eine private Vermögensverwaltung dar, sodass die Einnahmen zu den Mieteinkünften gehören.

Die kurzfristig angelegte Vermietung einer einzelnen, in einer Großstadt gelegenen Wohnung an wechselnde Touristen kann jedoch eine gewerbliche Tätigkeit darstellen – so der BFH in seinem Beschluss vom 28.9.2010 –, also in Sonderfällen über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung hinausgehen (Az. X B 42/10). Das muss aber nicht zwingend so sein und ist nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden.

Zwar ist die Vermietung einer Wohnung regelmäßig keine gewerbliche Betätigung. Anders ist es nach der bisherigen BFH-Rechtsprechung jedoch, wenn eine Wohnung in hotelmäßiger Weise angeboten wird. Dies setzt voraus, dass neben der Bereithaltung der Räumlichkeiten sachliche und personelle Vorkehrungen erforderlich sind, wie sie mit der üblichen Vermietung von Wohnungen nicht verbunden sind. Eine solche hotelmäßige und damit gewerbliche Vermietung liegt beispielsweise vor, wenn eine für kurzfristiges Wohnen voll eingerichtete und ausgestattete Eigentumswohnung in einem Feriengebiet im Verbund mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen anderer Eigentümer liegt, zu einer einheitlichen Wohnanlage gehört und Werbung sowie Verwaltung einer für die Wohnanlage bestehenden Feriendienstorganisation übertragen wurde. Ebenso ist eine gewerbliche Vermietung anzunehmen, wenn eine einzelne Eigentumswohnung außerhalb des Verbunds einer Ferienanlage in hotelmäßiger Weise angeboten wird.

Unabhängig davon kann auch bereits die Übernahme von Sonderleistungen dazu führen, dass die Vermietung als gewerbliche Betätigung zu beurteilen ist. Dies gilt beispielsweise, wenn eine Wohnung an Dritte mit Sonderleistungen zur Nutzung überlassen wird, die vergleichbar einem gewerblichen Beherbergungsbetrieb eine unternehmerische Organisation erfordert. Dies gilt unabhängig davon, ob die Zusatzleistungen mit benötigter unternehmerischer Organisation bei einer Ferien- oder Stadtimmobilie erbracht werden. In Abgrenzung hierzu ist eine Vermietung aber nicht bereits dann vergleichbar mit den Angeboten gewerblicher Beherbergungsbetriebe, nur weil die Gäste häufig wechseln. Dazu müssen Dienstleistungen mit erheblichem Personaleinsatz erbracht werden. Halten sich Übernachtungs- und Gästezahlen in einem Rahmen, der keine unternehmerische Organisation erfordert, ist keine gewerbliche Betätigung gegeben und es liegt eine private Vermögensverwaltung vor.

(!) Die Einstufung als gewerbliche Tätigkeit hat zur Folge, dass

  • der private Hausbesitzer in seiner Einkommensteuererklärung gewerbliche Einkünfte angeben muss,
  • das Finanzamt bei Verlusten generell den Tatbestand der Liebhaberei prüft und
  • positive Einkünfte der Gewerbesteuer unterliegen.

 

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