Rückwirkende Erstattung aus mehreren Gründen

Wird ein Immobiliengeschäft später wieder rückgängig gemacht, setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auf formlosen Antrag erst gar nicht fest oder hebt den Steuerbescheid wieder auf. Diese gesetzliche Option ist vielen Hauserwerbern unbekannt, obwohl die Steuer aus drei Gründen rückwirkend wieder entfallen kann:

• Ein Erwerbsvorgang wird durch Vereinbarung rückgängig gemacht, bevor das Eigentum am Grundstück auf den Erwerber übergegangen ist, und die Rückgängigmachung erfolgt innerhalb von zwei Jahren. Dies erfasst in erster Linie die auf einem freien Willensentschluss der Vertragsparteien beruhende und in deren gegenseitigem Einvernehmen erfolgende Aufhebung eines Erwerbsvorgangs durch einen Aufhebungsvertrag.
• Vertragsbedingungen werden nicht erfüllt und der Erwerbsvorgang wird vor Eigentumsübergang aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht. Hierfür sind keine Fristen vorgesehen. Klassischer Fall ist hier der Vorbehalt im ehemaligen Kaufvertrag, dass der Erwerber bei Eintritt einer bestimmten Bedingung ein Rücktrittsrecht hat. Dann wird die Steuer unabhängig vom Zeitraum (zur Definition Zeitraum) erstattet, also auch noch nach mehr als zwei Jahren.
• Der Veräußerer erwirbt das Eigentum an dem veräußerten Grundstück wieder zurück. Dann wird sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang die Steuer nicht festgesetzt, wenn er innerhalb von zwei Jahren stattfindet. Um diese Frist einzuhalten, muss die Auflassung erklärt und die Rückübertragung im Grundbuch zumindest beantragt werden.

Der BFH hat nun mit Urteil vom 18.11.2009 (Az. II R 11/08) entschieden, dass die Alternative 2 ohne zeitliche Komponente nicht greift, wenn in einem Grundstückskaufvertrag ein befristetes Rücktrittsrecht vereinbart wird, das vom Eintritt bestimmter Ereignisse abhängig ist, und anschließend eine Fristverlängerung gewährt wird, weil die Bedingung noch nicht eingetreten ist. Damit kann die Grunderwerbsteuer nur dann aufgehoben werden, wenn der Rücktritt innerhalb der Zweijahresfrist ausgeübt wird. Im Urteilsfall wurde ein unbebautes Grundstück unter der Bedingung gekauft, dass die Stadt das Bauvorhaben anschließend wie geplant genehmigt. Allerdings wurde das Rücktrittsrecht zunächst nur auf ein halbes Jahr terminiert, weil bis dahin eine Entscheidung erwartet wurde. Die Arbeit in der Behörde zog sich aber hin, sodass das ursprüngliche Rücktrittsrecht anschließend zweimal auf insgesamt fünf Jahre verlängert wurde. Erst dann lehnte die Gemeinde den Bau endgültig ab und der Käufer machte vereinbarungsgemäß von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch.

Abzustellen ist für die Ausübung des Rücktritts auf den vereinbarten ersten Termin. Die anschließende Fristverlängerung gilt als eine neue Vereinbarung, losgelöst vom damaligen Kaufvertrag. Damit die Grunderwerbsteuer aufgehoben werden kann, muss der Rücktritt innerhalb der Zweijahresfrist ausgeübt werden. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, dass die Vertragsparteien das Rücktrittsrecht von vornherein auf einen längeren Zeitraum ausdehnen oder überhaupt keine Frist vereinbaren. Dann kommt es unabhängig vom Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung zu einer Steuererstattung.

Das Finanzamt verlangt nicht immer Grunderwerbsteuer, wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt. Steuerfrei bleiben beispielsweise Grundstückserwerbe:

• durch den anderen Ehepartner
• den Ex-Gatten nach der Scheidung zur Vermögensauseinandersetzung
• von Verwandten in gerader Linie, deren Ehegatten sowie durch Stiefkinder
• im Rahmen einer Erbauseinandersetzung durch Miterben zur Teilung des Nachlasses
• im Wege von Schenkungen und Erbschaften.
• mit einem Kaufpreis von maximal 2.500 Euro
• einer zum Gesamtgut gehörigen Immobilie durch Teilnehmer an
• einer Gütergemeinschaft zur Teilung des Gesamtguts
• durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses

VSRW-Verlag

Aktualisiert im August 2022