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Grunderwerbsteuer

Erschließungskosten sind Teil des Kaufpreises

Kein Geschäft ist für den Fiskus transparenter als der Erwerb einer Immobilie. Eine Kopie des Kaufvertrags wandert sofort ans Finanzamt und die Notare übermitteln zusätzlich alle in diesem Zusammenhang stehenden Vereinbarungen. Dies dient der zügigen Festsetzung von Grunderwerbsteuer, denn erst wenn diese Abgabe bezahlt ist, kann der Eigentümerwechsel anschließend ins Grundbuch eingetragen werden.

Die Bundesländer dürfen den Tarif durch das Föderalismusreform-Begleitgesetz jetzt selbst bestimmen. Berlin, Hamburg und Sachsen-Anhalt haben den zuvor seit 1997 bundeseinheitlichen Satz von 3,5 Prozent bereits auf 4,5 Prozent angehoben, weitere finanzschwache Bundesländer werden dem Beispiel wohl folgen. Es handelt sich hierbei um eine reine Tariferhöhung, da sich an Bemessungsgrundlagen und Anwendungsregeln nichts ändert.

Kauft ein Erwerber von einer Gemeinde ein Grundstück und enthält der vereinbarte Kaufpreis Kosten für die Erschließung sowie für durchgeführte Ausgleichsmaßnahmen für den Naturschutz, gehört auch der hierauf entfallende Teil zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Zum Kaufpreis gehört nach dem Urteil des BFH vom 23.9.2009 nämlich alles, was der Erwerber an den Verkäufer leisten muss, um das Grundstück im Zustand laut Vertragsvereinbarung zu erhalten (Az. II R 20/08). Das gilt auch, obwohl die Beitragspflicht erst dann entsteht, wenn es sich nicht mehr im Eigentum der Gemeinde befindet. Denn der Käufer zahlt für ein erschlossenes Grundstück, allein das ist maßgebend.

Bei im Kaufvertrag berechneten Beträgen für die Erschließung von Verkehrs- und Grünanlagen, den Ausbau der Abwasserbeseitigung, zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser, den Baukostenzuschuss für den Anschluss an die Wasserversorgung und die Kostenerstattung für Ausgleichsmaßnahmen handelt es sich steuerpflichtige Leistungen des Erwerbers, die er für die Eigentumsübertragung zu entrichten hat. Das gilt selbst dann, wenn nach den Vertragserklärungen das Grundstück als unerschlossen erworben werden soll. Es liegt nicht in der Willensmacht der Beteiligten, ein Grundstück in einem Zustand zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs zu machen, den es nicht mehr hat und auch nicht mehr erhalten soll, so das FinMin Baden-Württemberg in einem Schreiben vom 25.7.2002 (Az. 3 – S 4521/13). Nicht zu den Erschließungsanlagen gehören die auf den Grundstücken selbst notwendigen Zufahrtswege und Anschlüsse an die Ver- und Entsorgungseinrichtungen.

Wird ein noch nicht erschlossenes Grundstück gekauft, ist die vom Erwerber eingegangene Verpflichtung, die zukünftige Erschließung zu bezahlen, nicht Teil der Gegenleistung, auch wenn sie zusammen mit der Übereignungsverpflichtung beurkundet wird. Gleiches gilt für die Erstattung der vom Verkäufer als Vorausleistung oder aufgrund einer Ablösevereinbarung bereits geleisteten Zahlung und für die Übernahme noch bestehender Verpflichtungen (FinMin Hessen, Schreiben vom 30.9.2004, Az. S 4521 A – 11 – II 51).

(VSRW-Verlag)


 


 

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