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Björn-M. Hiss: „Mit unserem Skypark-Konzept fangen wir dort an zu bauen, wo andere aufhören.“

Business on im Interview mit Dr Nikolai Jäger und Björn-M. Hiss, den Gründern und Geschäftsführern des Start-ups MQ Real Estate das gerade auf dem Parkdeck des Shoppingzentrums Ring-Center in Berlin das erste “Skypark-Hotel“ aus modularen Holzzimmern baut.

Pressefoto / "obs/Deloitte"

Business-on.de: Sie sind ein Start Up mit Namen MQ Real Estate- was bedeutet das und was ist Ihre Mission?

Nikolai Jäger: MQ Real Estate steht für Midtown Quarters. Wie auch in unserem Logo dargestellt, steht MQ über Real Estate; wir wollen damit visuell darstellen, dass wir Midtown Quarters auf bestehenden Immobilien bauen. Unsere Mission ist die nachhaltige, modulare Aufstockung und Revitalisierung ungenutzter Gebäude – beziehungsweise Gebäudeteile. Das Ziel war es, insbesondere drei Dinge gänzlich anders als bisherige Immobilienprojektentwickler zu machen: Flächen zu nutzen, die sonst keiner weiterbebaut, auf die Nutzung von Flächen anstatt auf das Eigentum von Flächen zu setzen und eine gewisse Skalierbarkeit in die Immobilienprojektentwicklung zu bringen.

Business-on: Welche Ziele sind das genau?

Nikolai Jäger: Diese drei Ziele haben wir konsequent verfolgt. Erstens haben wir Flächen identifiziert, die oft Jahre oder gar jahrzehntelang brachliegen, wie oberste Decks von Parkhäusern. Zweitens haben wir Immobilieneigentümern, die weder verkaufen noch ihre Immobilien entwickeln wollen, eine Möglichkeit aufgezeigt, dennoch durch unsere modulare Aufstockung bestehende Potentiale zu heben. Drittens setzen wir auf Modulbauweise und auf die Herstellung des immer gleichen Zimmermoduls unter kontrollierten und perfekten Bedingungen in einer Produktionsstraße im Werk.

Business-on.de: Das neueste Projekt ist das Berliner Skypark-Hotel – was ist daran so besonders? Die modularen Zimmer aus Holz– sind diese ökologisch sinnvoll?

Björn-M. Hiss: Mit unserem Skypark-Konzept fangen wir dort an zu bauen, wo andere aufhören. Nämlich, indem wir auf das oberste Parkdeck des Shopping-Centers Ring Center 2 in Berlin ein Hotel setzen, das aus einzelnen Holzmodulen besteht. Während jede Komponente für sich – in einer anderen Form – bereits existieren wie z.B. (Hotel-) Neubauten in Modulbauweise oder konventionelle Nachverdichtungen, so haben wir diese einzelnen Komponenten konsequent weiterentwickelt und gänzlich neu kombiniert. Der Skypark ist eine Weltneuheit: Unser Skypark-Konzept ermöglicht es überhaupt erst, im laufenden Betrieb z.B. eines Shoppingcenters in kürzester Zeit mikro-invasiv dieses mit einem Neubau aufzustocken.

Business-on: Wie funkioniert das genau?

Björn-M. Hiss: Die Zimmermodule bleiben dauerhaft mobil, sie können wieder abgebaut, versetzt und an einem anderen Standort aufgebaut werden. Dadurch ist es erst möglich, Flächen auch nur für eine relativ kurze Zeit zu nutzen bzw. Flachdächer zu mieten, um mobile Gebäude auf bestehende Gebäuden zu bauen. Das Flachdach wird durch unser Konzept zum Surrogat von Bauen auf fremdem Grund und Boden. Eigentümer von Bestandsimmobilien mit Flachdächern, z.B. Parkhäuser mit oft leerstehenden obersten Decks, können mit uns – nach dem Motto „Wir investieren, Sie profitieren“ – bestehende Potentiale ihrer Immobilien heben und dies ohne selbst zu investieren.

Business-on.de: Verfolgen Sie dabei einen speziellen Trend?

Björn-M. Hiss: Wir folgen dem Trend der urbanen Nachverdichtung auf eine ganz neue Weise. Verfügbare Flächen, die in wachsenden Metropolen wie Berlin ein sehr knappes Gut darstellen, werden auf bestehenden Gebäuden identifiziert und einer neuen Nutzung zugeführt; das ist sowohl ökologisch wie ökonomisch sinnvoll. Zudem sind unsere Neubauten nicht nur aus dem nachhaltigen Rohstoff Holz, sondern auch als Niedrigenergiehaus (KfW 55) konzipiert.

Business-on.de: Für ein junges Unternehmen ist die Finanzierung oft ein großes Problem – bei Ihnen geht es pro Projekt gleich um Millionensummen. Welche Erfahrungen haben Sie hier gemacht und mit welchen Partnern arbeiten Sie?

Nikolai Jäger: Es bestand sowohl ein hoher Vorfinanzierungsbedarf das Projekt Skypark überhaupt zu einem umsetzbaren Projekt vorzubereiten, das heißt alle Voraussetzungen für die Realisierung zu schaffen. Dazu zählen neben dem Abschluss der Verträge, auch die Baugenehmigung sowie unter anderem die statischen, brandschutzrechtlichen, technischen Konzepte und Gutachten. Und auch dann war es noch ein steiniger Weg, einen achtstelligen Betrag zusammen zu bekommen, um das Projekt auch wirklich realisieren zu können, insbesondere, da wir noch keinen Track Record (Individuelle Referenzliste) vorweisen konnten. Bei den weiteren Projekten wird das sicherlich einfacher, denn unser Angebot an Investoren ist sehr gut. Wir bieten Renditen zwischen 6% und 12% p.a. bei einem relativ stabilen und sehr gut kalkulierbaren Cash-Flow, der aus Mieteinnahmen von bonitätsstarken Unternehmen (Mietern) generiert wird. In das Berliner Projekt sind unter anderem Privatinvestoren, Family Offices und die nachhaltige Triodos Bank – ein strategisch wichtiger Partner für uns – investiert.

Business-on.de: Viele Baufirmen und Projektplaner klagen über hohe Auflagen und Bürokratien in der Immobilienbranche – hat es bei Ihnen lange gedauert, um alle Genehmigungen und grünes Licht von der Stadt zu bekommen?

Nikolai Jäger: Ja, diese Erfahrung haben wir auch gemacht. Auch wenn von Seiten der Baubehörde unser Projektansatz und auch das konkrete Berliner Projekt grundsätzlich begrüßt wurde, sind die Bürokratie und die vielen Auflagen doch enorm hoch und die Prozesse sehr langwierig.

Business-on.de: Haben sie ein Lieblingsprojekt/-Objekt, was Sie gerne mal realisieren würden – und was sind Ihre nächsten konkreten Pläne?

Björn-M. Hiss: Wir würden gerne auf das Parkhaus gegenüber des Kaufhaus des Westens (KaDeWe) in Berlin-Charlottenburg bauen, denn wir entwickelten die Idee zu MQ Real Estate, als wir vor inzwischen mehr als vier Jahren im KaDeWe im Restaurant saßen und genau auf diese Fläche schauten. Der Plan ist, bis 2021 über 1000 Module zu bauen und 2-3 Projekte pro Jahr in Deutschland und im europäischen Ausland zu realisieren. Wir haben bereits  10 Projekte in der Pipeline und bereiten derzeit neben dem Berliner Projekt konkret drei Projekte für die Umsetzung in 2019 und 2020 vor.

Business-on.de: Inwiefern ist die Idee, Hotels auf Parkdecks zu installieren auch anwendbar auf andere Bereiche z.B. Wohnungen?

Nikolai Jäger: Unser Konzept ist auch auf Mikrowohnungen, Business-Apartments, Studentenwohnheime oder Büros anwendbar. Für uns ist es nur wichtig, dass wir eine Standardisierung im Herstellungsprozess erreichen und dasselbe Zimmermodul in Serie produzieren können. Dies ist nicht nur für Hotels, sondern auch bei den genannten Nutzungen grundsätzlich möglich. Wenn das Baurecht auch die Nutzung Wohnen zulässt, ist das es für uns natürlich eine Alternative, die wir prüfen. Im Übrigen ist unser Projektansatz nicht nur auf Parkhäuser, sondern auch auf andere Bestandsgebäude mit Flachdächern anwendbar.

Mehr Informationen über MQ Real Estate gibt es unter: https://www.mqre.de/

 

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