„Das Finanzamt rechnet pauschal, wir rechnen genau": Ein Interview über die Restnutzungsdauer als unterschätzten Steuerhebel

Wer eine vermietete Immobilie besitzt, kann statt der pauschalen Abschreibung über 50 Jahre auch eine kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten nachweisen und so jährlich deutlich mehr von der Steuer absetzen. Im Gespräch erklärt das Sachverständigen-Team von Nutzungsdauer24, warum viele Eigentümer tausende Euro verschenken und worauf es bei einem belastbaren Gutachten ankommt.

Worum geht es bei der Restnutzungsdauer überhaupt?

business-on.de: Wenn du als Vermieter mit dem Steuerberater sprichst, taucht früher oder später der Begriff „Restnutzungsdauer" auf. Könnt ihr kurz erklären, was sich dahinter verbirgt?

Geschäftsführer Matthias Rahnert: Sehr gerne. Der Gesetzgeber sieht in § 7 Abs. 4 EStG typisierte Abschreibungssätze für vermietete Wohngebäude vor. Für nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellte Gebäude gilt ein linearer AfA-Satz von 2 Prozent jährlich, was rechnerisch einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Diese Typisierung ist aber nur der Standardfall. Wer nachweisen kann, dass die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG entsprechend höher abschreiben. Genau dort setzen wir als Sachverständige an und erstellen ein Gutachten über die Restnutzungsdauer, das belegt, wie lange dein konkretes Gebäude realistisch noch wirtschaftlich nutzbar ist.

Warum ist diese Möglichkeit so wenig bekannt?

business-on.de: Das Verfahren existiert seit Jahrzehnten. Warum nutzen es trotzdem so wenige Eigentümer?

Geschäftsführer Matthias Rahnert: Das hat mehrere Gründe. Erstens ist die Standardabschreibung für Finanzämter und Steuerberater bequem, sie funktioniert ohne Gutachten und ohne Diskussion. Zweitens war die Beweislage lange unklar. Der Bundesfinanzhof hat mit dem Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) klargestellt, dass sich Steuerpflichtige jeder sachverständigen Methode bedienen dürfen, die im Einzelfall zur Schätzung einer kürzeren Restnutzungsdauer geeignet ist. Diese Entscheidung war ein wichtiger Bezugspunkt der weiteren Diskussion. Seitdem nimmt die Nachfrage spürbar zu, aber viele Eigentümer wissen schlicht nicht, dass dieses Urteil ihnen die Tür geöffnet hat.

Wie groß ist der finanzielle Hebel konkret?

business-on.de: Was kannst du als Eigentümer realistisch sparen?

Geschäftsführer Matthias Rahnert: Das hängt stark vom Einzelfall ab. Kaufpreis, Gebäudewertanteil, persönlicher Steuersatz und vor allem die festgestellte Restnutzungsdauer beeinflussen das Ergebnis. Ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung: Bei einem Gebäudewert von 300.000 Euro liegt die pauschale AfA bei 6.000 Euro pro Jahr. Stellen wir gutachterlich eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren fest, sind es 12.000 Euro. Bei einem unterstellten Grenzsteuersatz von 42 Prozent entspricht die zusätzliche Abschreibung einer rechnerischen Steuerersparnis von rund 2.520 Euro pro Jahr, über die Jahre kann sich das in den fünfstelligen Bereich summieren. Wichtig ist dabei, dass diese Werte keine Garantie sind, sondern Ergebnisse einer sachverständigen Bewertung deines konkreten Objekts.

Wann lohnt sich ein Gutachten, wann nicht?

business-on.de: Für wen ist das Thema relevant?

Geschäftsführer Matthias Rahnert: Grundsätzlich für jeden Eigentümer einer vermieteten Immobilie. Besonders deutlich wird der Effekt erfahrungsgemäß bei Gebäuden mit erkennbarem Modernisierungsstau, älterer Bausubstanz oder eingeschränkter wirtschaftlicher Nutzbarkeit. Auch bei Bestandsimmobilien aus den 60er- bis 80er-Jahren kann die Restnutzungsdauer im Einzelfall deutlich unter 50 Jahren liegen. Mit einem fundierten Gutachten schaffst du die Grundlage, um eine erhöhte AfA gegenüber dem Finanzamt zu begründen. Bei einem reinen Neubau lohnt sich das in der Regel nicht, dort entspricht die typisierte Nutzungsdauer meistens der Realität.

Wie läuft so ein Gutachten konkret ab?

business-on.de: Müsst ihr euch die Immobilie selbst anschauen, oder reicht ein Aktenstudium?

Geschäftsführer Matthias Rahnert: Wir halten den Ortstermin für unverzichtbar und bieten ihn deshalb bei jedem Gutachten an. Die Finanzverwaltung hat in den vergangenen Jahren wiederholt deutlich gemacht, dass eine bloße Schätzung am Schreibtisch ohne objektbezogene Grundlage nicht ausreicht. Wir prüfen die Bausubstanz, den Zustand tragender Bauteile, Dach, Fenster, Haustechnik und das Maß der Modernisierung vor Ort. Anschließend ordnen wir dein Objekt in eine anerkannte Bewertungsmethode ein, etwa angelehnt an die Sachwertrichtlinie oder die ImmoWertV, wobei der bloße Modellwert aus der ImmoWertV ohne objektbezogene Begutachtung nicht ausreicht (BFH IX R 14/23). Das Ergebnis ist ein nachvollziehbares schriftliches Gutachten, das dein Steuerberater mit der Steuererklärung einreichen kann.

Was passiert, wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt?

business-on.de: Eine berechtigte Sorge vieler Vermieter. Was, wenn der Sachbearbeiter blockiert?

Geschäftsführer Matthias Rahnert: Das kommt vor. Wichtig ist ein methodisch sauberes Gutachten. Aus unserer bisherigen Praxis können wir sagen, dass unsere Gutachten bislang durchgehend anerkannt wurden, wir sprechen hier von einer Anerkennungsquote von 100 Prozent. Das ist unser eigener Erfahrungswert und keine allgemeingültige Erfolgsgarantie für die Zukunft. Sollte ein Finanzamt Rückfragen haben, begleiten wir den Prozess mit ergänzenden Stellungnahmen. In vielen Fällen reicht aber das Gutachten selbst, weil es transparent dokumentiert, wie wir zur ermittelten Restnutzungsdauer kommen.

Welche Fehler sollten Eigentümer vermeiden?

business-on.de: Worauf solltest du achten, bevor du ein Gutachten in Auftrag gibst?

Geschäftsführer Matthias Rahnert: Drei Punkte sind aus unserer Sicht entscheidend. Erstens die Qualifikation des Sachverständigen. Die Bezeichnung „Sachverständiger" ist nicht generell geschützt, daher kommt es auf Qualifikation und Methodik an. Seit Dezember 2025 richtet sich der Nachweis wieder unmittelbar nach der BFH-Rechtsprechung (IX R 25/19; IX R 14/23). Das zuvor geltende BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde vollständig aufgehoben. Zweitens die Methode. Eine pauschale Tabellenangabe reicht nicht, gefragt ist eine objektbezogene Bewertung inklusive Ortstermin. Drittens die Wirtschaftlichkeit. Vor dem Auftrag sollte eine seriöse Indikation der erzielbaren Steuerersparnis vorliegen. Wir bieten dafür eine kostenfreie Erstanalyse an, damit du vorher weißt, ob sich das Verfahren für dich überhaupt lohnt.

Was bedeutet das für Investoren mit mehreren Objekten?

business-on.de: Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer in der Strategie professioneller Investoren?

Geschäftsführer Matthias Rahnert: Eine deutlich größere, als viele vermuten. Für Bestandshalter ist die AfA einer der wichtigsten Hebel zur Renditeoptimierung, weil sie liquiditätsschonend wirkt. Eine höhere Abschreibung bedeutet weniger Steuerlast, also mehr freier Cashflow für weitere Investments oder die Tilgung. Wenn du ein Portfolio aus mehreren Wohnungen aufbaust, kannst du durch konsequente Gutachten die jährliche Steuerlast spürbar senken und damit deine Eigenkapitalrendite verbessern. Wichtig ist eine saubere Dokumentation pro Objekt, denn das Finanzamt prüft objektbezogen, nicht pauschal über das Portfolio.

Entwicklungen und ein Rat für die Zukunft

business-on.de: Wie seht ihr die Entwicklung in den kommenden Jahren?

Geschäftsführer Matthias Rahnert: Bauzinsen, Energieanforderungen und der Modernisierungsdruck bei älteren Gebäuden machen die wirtschaftliche Restnutzungsdauer aus unserer Sicht immer wichtiger. Gleichzeitig wird die Finanzverwaltung in der Prüfung von Gutachten erfahrener. Beides spricht dafür, dass Eigentümer künftig stärker mit fundierten Nachweisen arbeiten statt mit pauschalen Annahmen. Wer heute die Grundlage schafft, kann über die gesamte Haltedauer davon profitieren.

business-on.de: Was ratet ihr Eigentümern, die heute mitlesen?

Geschäftsführer Matthias Rahnert: Im ersten Schritt nicht selbst rechnen, sondern die eigenen Eckdaten ehrlich prüfen. Baujahr, Kaufpreis, Gebäudewertanteil, Zustand, Modernisierungsstand. Wenn du dann den Verdacht hast, dass die pauschalen 50 Jahre nicht zu deiner Immobilie passen, sprich mit deinem Steuerberater und hole eine unverbindliche Erstanalyse ein. Die Restnutzungsdauer ist ein vom Gesetzgeber ausdrücklich vorgesehener Weg, deine Abschreibung an die wirtschaftliche Realität anzupassen.

business-on.de: Vielen Dank für das Gespräch.