Ehegattenschaukel: Steuern sparen mit Immobilien

Die Ehegattenschaukel ist ein steuerliches Gestaltungsmodell, bei dem ein Ehepartner eine vermietete Immobilie zum aktuellen Marktwert an den anderen verkauft. Dadurch entstehen beim Käufer neue Anschaffungskosten und häufig eine höhere Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung. Besonders interessant kann das bei älteren, deutlich im Wert gestiegenen Mietobjekten sein. Ob sich die Gestaltung lohnt, hängt jedoch von Wertentwicklung, Gebäudeanteil, Steuersatz und Nebenkosten ab.

Was Sie wissen sollten

• Der Verkauf an den Ehepartner kann die AfA-Bemessungsgrundlage deutlich erhöhen.
• Abschreibbar ist nur der auf das Gebäude entfallende Anteil des Kaufpreises.
• Nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 EStG ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerfrei.
• Zwischen Ehegatten fällt nach § 3 Nr. 4 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an.
• Vertrag, Kaufpreis und Zahlungsflüsse müssen nachvollziehbar vereinbart und tatsächlich umgesetzt werden.
• Eine steuerliche Prüfung vor dem notariellen Verkauf ist dringend zu empfehlen.

Was die Ehegattenschaukel ist und wie sie Steuern spart

Bei der Ehegattenschaukel verkauft ein Ehepartner eine vermietete Immobilie zum aktuellen Marktwert an den anderen. Steuerlich handelt es sich für den Käufer um einen neuen Anschaffungsvorgang. Dadurch entstehen neue Anschaffungskosten, deren auf das Gebäude entfallender Anteil künftig als Grundlage für die Abschreibung dient. Die laufenden Mieteinnahmen werden anschließend dem neuen Eigentümer zugerechnet.

Das kann einen erheblichen Unterschied machen: Wurde eine Wohnung beispielsweise vor vielen Jahren für 200.000 Euro gekauft und ist sie heute 500.000 Euro wert, kann der Gebäudeanteil der neuen Anschaffungskosten deutlich über der bisherigen AfA-Bemessungsgrundlage liegen. Der Wert von Grund und Boden bleibt bei der Abschreibung außen vor.

Möglich ist diese steuerliche Gestaltung, weil Ehepartner trotz Zusammenveranlagung steuerlich eigenständige Personen bleiben. Der Verkauf stellt grundsätzlich ein echtes Anschaffungsgeschäft dar und kann beim erwerbenden Ehepartner eine neue Abschreibungsbasis schaffen. Richtig umgesetzt, ist die Ehegattenschaukel bei Immobilien ein bewährtes Instrument der Steueroptimierung bei vermietetem Immobilienbesitz.

Reset der Abschreibungsbasis: der Kern des Modells

Besonders interessant ist der AfA-Reset bei Immobilien, deren ursprüngliche Abschreibungsbasis niedrig oder deren reguläre Gebäudeabschreibung bereits weitgehend ausgeschöpft ist. Ist ein Gebäude vollständig abgeschrieben, entfällt zwar die AfA, andere Werbungskosten wie Instandhaltung, Verwaltung oder Finanzierung können weiterhin geltend gemacht werden.

Durch die Immobilienübertragung auf den Ehepartner entstehen neue Anschaffungskosten. Für die künftige AfA ist dabei nicht der gesamte Kaufpreis entscheidend, sondern nur der Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Liegt dieser Gebäudeanteil deutlich über der bisherigen AfA-Bemessungsgrundlage, kann sich die jährliche Abschreibung entsprechend erhöhen.

Für den erwerbenden Ehepartner beginnt die Abschreibung auf Basis seiner neuen Anschaffungskosten. Je nach Immobilienwert, Gebäudeanteil und verbleibender beziehungsweise neuer Restnutzungsdauer können dadurch über viele Jahre zusätzliche Werbungskosten entstehen. Der wirtschaftliche Wert der Immobilie verändert sich durch den Verkauf nicht – wohl aber ihre steuerliche Ausgangslage bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Welche Bedeutung Anschaffungskosten allgemein für die steuerliche Bewertung haben, zeigt auch die Bewertung von Vermögensgegenständen nach § 6 EStG, wobei diese Vorschrift unmittelbar das Betriebsvermögen betrifft.

AfA-Sätze 2026 nach Baujahr

Wie hoch die jährliche lineare Abschreibung ausfällt, richtet sich bei vermieteten Wohngebäuden grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Fertigstellung. Maßgeblich ist ausschließlich der Anteil der Anschaffungskosten, der auf das Gebäude entfällt.

Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, beträgt der lineare AfA-Satz 2,5 Prozent pro Jahr. Bei Wohngebäuden mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 sind es grundsätzlich 2 Prozent. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt grundsätzlich ein linearer Satz von 3 Prozent. Bei den meisten älteren Bestandsimmobilien, die für eine Ehegattenschaukel infrage kommen, beträgt die lineare AfA daher 2 Prozent auf den neu ermittelten Gebäudeanteil der Anschaffungskosten.

Für den tatsächlichen Steuervorteil zählen somit mehrere Faktoren zusammen: Kaufpreis, Gebäudeanteil, bisherige Abschreibung und persönlicher Steuersatz. Je größer die Differenz zwischen alter und neuer AfA-Bemessungsgrundlage, desto stärker kann sich die Ehegattenschaukel steuerlich auswirken.

Für welche Immobilien lohnt sich die Ehegattenschaukel?

Besonders interessant ist die Ehegattenschaukel bei vermieteten Immobilien, die schon lange im Familienbesitz sind und seit dem Erwerb deutlich an Wert gewonnen haben. Je niedriger die ursprüngliche AfA-Bemessungsgrundlage und je höher der heutige Gebäudeanteil am Kaufpreis, desto größer kann der zusätzliche Abschreibungseffekt beim erwerbenden Ehepartner ausfallen.

Typische Voraussetzungen für eine wirtschaftlich interessante Gestaltung sind:

• lange Haltedauer: Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG sollte möglichst bereits abgelaufen sein.
• deutliche Wertsteigerung: Ein höherer heutiger Marktwert schafft Spielraum für eine neue AfA-Bemessungsgrundlage.
• hoher Gebäudeanteil: Nur der Gebäudewert ist abschreibbar, nicht der Wert des Grundstücks.
• niedrige bisherige AfA: Besonders groß kann der Effekt sein, wenn die ursprünglichen Anschaffungskosten niedrig waren oder die Abschreibung bereits weit fortgeschritten ist.
• langfristige Vermietung: Je länger der neue Eigentümer die zusätzliche AfA nutzen kann, desto eher können sich die einmaligen Kosten rechnen.

Weniger attraktiv ist die Ehegattenschaukel dagegen bei geringer Wertsteigerung, einem hohen Grundstücksanteil oder wenn die Immobilie bald verkauft beziehungsweise künftig selbst genutzt werden soll. Entscheidend ist deshalb immer die konkrete Kosten-Nutzen-Analyse.

Die drei zentralen Steuerhebel im Überblick

Bei der Ehegattenschaukel greifen im Idealfall drei Steuervorteile ineinander. Entscheidend ist dabei nicht ein einzelner Effekt, sondern das Zusammenspiel aus neuer Abschreibungsbasis, Grunderwerbsteuerbefreiung und Finanzierung.

• Neue AfA-Bemessungsgrundlage: Durch den Verkauf entstehen beim erwerbenden Ehepartner neue Anschaffungskosten. Soweit diese auf das Gebäude entfallen, bilden sie grundsätzlich die neue Grundlage für die Abschreibung. Liegt der heutige Gebäudeanteil deutlich über der bisherigen AfA-Bemessungsgrundlage, kann die jährliche Abschreibung entsprechend steigen. Das senkt die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung über viele Jahre.
• Keine Grunderwerbsteuer zwischen Ehegatten: Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Bei einem vergleichbaren Verkauf an einen fremden Dritten würden je nach Bundesland derzeit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises anfallen. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro entspräche das beispielsweise einer Belastung von 17.500 bis 32.500 Euro. Dass dieser Kostenblock entfällt, ist einer der Gründe, warum die Ehegattenschaukel überhaupt wirtschaftlich interessant sein kann.
• Finanzierung über ein Verkäuferdarlehen: Der erwerbende Ehepartner muss den Kaufpreis nicht zwingend aus Eigenmitteln oder über ein Bankdarlehen aufbringen. Stattdessen kann der Verkäufer den Kaufpreis ganz oder teilweise finanzieren. Dadurch bleibt Liquidität im Familienvermögen, während die vereinbarten Schuldzinsen beim Käufer steuerlich relevant werden können.

Wer Immobilien generell als Teil seiner Vermögensstrategie betrachtet, findet hier weitere Ansätze zur Asset-Diversifikation mit Immobilien.

Verkäuferdarlehen: Zinsaufwand und Zinseinnahmen

Beim Verkäuferdarlehen zahlt der erwerbende Ehepartner den Kaufpreis nicht vollständig sofort, sondern schuldet ihn dem veräußernden Partner auf Grundlage eines Darlehensvertrags. Der Vertrag sollte insbesondere Darlehenssumme, Zinssatz, Laufzeit und Tilgung eindeutig festlegen.

Wird die Immobilie weiterhin vermietet und steht das Darlehen unmittelbar mit dem Erwerb in Zusammenhang, können die tatsächlich gezahlten Schuldzinsen beim Käufer grundsätzlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Der Zinsaufwand mindert dann die steuerpflichtigen Mieteinkünfte. Wie stark sich dieser Effekt auswirkt, hängt insbesondere vom persönlichen Grenzsteuersatz des Käufers ab.

Beim Verkäufer entstehen im Gegenzug Zinseinnahmen aus Kapitalvermögen. Diese können grundsätzlich dem Abgeltungsteuersatz von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer unterliegen. Je nach konkreter Ausgestaltung kann auf die Kapitalerträge Kapitalertragsteuer einzubehalten oder im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung zu berücksichtigen sein. Außerdem kennt § 32d Abs. 2 EStG Ausnahmen vom Abgeltungsteuersatz, etwa bei bestimmten Beherrschungs- oder Abhängigkeitsverhältnissen. Das bloße Eheverhältnis reicht dafür allein nicht aus.

Interessant wird das Modell, wenn zwischen beiden Seiten ein Steuersatzgefälle besteht: Der Käufer zieht die Schuldzinsen möglicherweise bei einem hohen persönlichen Steuersatz als Werbungskosten ab, während die Zinseinnahmen beim Verkäufer niedriger besteuert werden. Dieses Gefälle ist jedoch kein Automatismus und sollte vorab konkret berechnet werden.

Ein Verkäuferdarlehen dient deshalb nicht nur der Finanzierung. Es kann die Ehegattenschaukel steuerlich ergänzen, setzt aber eine klare vertragliche Gestaltung und tatsächlich geleistete Zins- und Tilgungszahlungen voraus.

Die Rolle der 10-Jahres-Spekulationsfrist

Für die Ehegattenschaukel ist auch die Haltedauer der Immobilie entscheidend. Nach § 23 EStG ist der Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen vermieteten Immobilie grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die umgangssprachlich als Spekulationssteuer bezeichnete Belastung richtet sich nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.

Gerade bei stark im Wert gestiegenen Immobilien kann ein Verkauf innerhalb dieser Frist einen erheblichen steuerpflichtigen Gewinn auslösen und die Vorteile der höheren Abschreibung weitgehend aufzehren. Nach Ablauf der zehn Jahre fällt der Veräußerungsgewinn bei einer privat gehaltenen Immobilie grundsätzlich nicht mehr unter § 23 EStG. Deshalb wird die Ehegattenschaukel meist erst nach dieser Frist wirtschaftlich interessant.

Eine Besonderheit gilt bei geerbten Immobilien: Der Erbe übernimmt grundsätzlich den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Die Zehnjahresfrist beginnt also nicht erneut. Auch ein neuer AfA-Reset entsteht durch den Erbfall allein nicht, da es sich um einen unentgeltlichen Erwerb handelt. Bei größeren Immobilienvermögen kann es deshalb sinnvoll sein, steuerliche und erbrechtliche Planung miteinander zu verbinden und gegebenenfalls einen Fachanwalt für Erbrecht und Nachfolge einzubeziehen.

Voraussetzungen und Fremdvergleich: So hält der Vertrag stand

Damit die Ehegattenschaukel steuerlich anerkannt wird, muss die Immobilienübertragung ernsthaft vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden. Der Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung, anschließend wird der erwerbende Ehepartner als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Auch Kaufpreiszahlung und Finanzierung dürfen nicht nur auf dem Papier stehen.

Bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen achtet das Finanzamt besonders darauf, ob die Vereinbarungen klar, wirtschaftlich nachvollziehbar und tatsächlich umgesetzt werden. Vergleichbare Anforderungen können auch bei steuerlichen Gestaltungen mit nahen Verwandten eine Rolle spielen. Dabei spielt der sogenannte Fremdvergleich eine wichtige Rolle. Nicht jede Abweichung von einem Vertrag zwischen unabhängigen Dritten führt jedoch automatisch zur steuerlichen Nichtanerkennung. Entscheidend ist die Gesamtwürdigung des Einzelfalls.

Der Kaufpreis sollte dem Marktwert der Immobilie plausibel entsprechen. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten kann dies dokumentieren, ist aber nicht grundsätzlich vorgeschrieben. Ebenso wichtig ist eine realistische Aufteilung auf Gebäude sowie Grund und Boden, weil nur der Gebäudeanteil in die neue AfA-Bemessungsgrundlage einfließt.

So läuft eine Ehegattenschaukel in der Praxis ab

Die Umsetzung sollte nicht mit dem Notartermin beginnen, sondern mit einer steuerlichen und wirtschaftlichen Prüfung. In der Praxis lassen sich mehrere Schritte unterscheiden:

• Ausgangslage prüfen: Zunächst werden Anschaffungszeitpunkt, bisherige AfA, heutiger Immobilienwert und die Haltedauer betrachtet. Besonders wichtig ist die Frage, ob die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist.
• Marktwert und Gebäudeanteil ermitteln: Der Kaufpreis sollte wirtschaftlich plausibel sein. Zusätzlich muss feststehen, welcher Anteil auf das Gebäude und welcher auf Grund und Boden entfällt.
• Steuervorteil berechnen: Aus der neuen AfA-Bemessungsgrundlage lässt sich abschätzen, wie stark sich die jährliche Abschreibung erhöhen könnte. Gleichzeitig werden Notar-, Grundbuch- und Beratungskosten berücksichtigt.
• Finanzierung festlegen: Der Kaufpreis kann aus Eigenmitteln, über eine Bank oder ganz beziehungsweise teilweise über ein Verkäuferdarlehen finanziert werden. Bei einem Darlehen zwischen Ehepartnern sollten Zins, Tilgung und Laufzeit eindeutig geregelt werden.
• Kaufvertrag beurkunden: Der Verkauf einer Immobilie muss notariell beurkundet werden. Die vereinbarten Konditionen sollten mit der zuvor geplanten steuerlichen Gestaltung übereinstimmen.
• Zahlungen tatsächlich durchführen: Kaufpreis sowie gegebenenfalls Zins- und Tilgungsleistungen müssen entsprechend den Vereinbarungen fließen und nachvollziehbar dokumentiert werden.
• Eigentumswechsel vollziehen: Nach der Eintragung im Grundbuch gehört die Immobilie dem erwerbenden Ehepartner. Ab diesem Zeitpunkt sind auch Mieteinnahmen, Werbungskosten und Abschreibung steuerlich entsprechend zuzuordnen.

Gerade weil mehrere steuerliche und zivilrechtliche Schritte ineinandergreifen, sollte die gesamte Gestaltung vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags abgestimmt werden.

Checkliste für eine belastbare Vertragsgestaltung

Vor dem Notartermin sollten insbesondere folgende Punkte geklärt werden:

• Plausibler Kaufpreis: Der Preis sollte sich anhand des aktuellen Marktwerts nachvollziehbar begründen lassen.
• Kaufpreisaufteilung: Gebäude sowie Grund und Boden müssen sachgerecht voneinander abgegrenzt werden.
• Notarieller Kaufvertrag: Grundstücksgeschäfte müssen beurkundet werden; dabei entstehen entsprechende Notarkosten und Grundbuchkosten.
• Eigentumsübergang: Der Käufer wird tatsächlich als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
• Nachvollziehbare Zahlungsflüsse: Kaufpreis sowie Zins- und Tilgungsleistungen sollten vereinbarungsgemäß geleistet und dokumentiert werden.
• Klare Darlehenskonditionen: Betrag, Laufzeit, Tilgung und ein marktüblicher Zinssatz sollten eindeutig festgelegt sein.
• Besicherung prüfen: Eine Grundschuld kann bei größeren Verkäuferdarlehen sinnvoll sein, ist aber nicht generell Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung.

Für die steuerliche Gestaltung zählt damit weniger ein schematisch perfekter Vertrag als dessen tatsächliche Durchführung. Vereinbarungen, Zahlungsflüsse und Eigentumswechsel müssen zusammenpassen und wirtschaftlich plausibel sein.

Drei Gestaltungsvarianten im Vergleich

Die Ehegattenschaukel lässt sich grundsätzlich auf drei Arten gestalten. Welche Variante sinnvoll ist, hängt vor allem davon ab, ob nur eine einzelne Immobilie übertragen werden soll oder ob der Immobilienbesitz langfristig zwischen den Ehepartnern verschoben werden soll. Neben den steuerlichen Effekten spielen dabei auch Notarkosten, Verwaltungsaufwand, Finanzierung und die gewünschte Verteilung des Familienvermögens eine Rolle.

1. Direktverkauf zwischen den Ehegatten

Beim klassischen Modell verkauft ein Ehepartner die Immobilie unmittelbar an den anderen. Der erwerbende Partner wird alleiniger Eigentümer und erhält auf Grundlage seiner Anschaffungskosten eine neue AfA-Bemessungsgrundlage.

Vorteile:

• vergleichsweise einfache und transparente Gestaltung
• klare Zuordnung der Immobilie zu einem Ehepartner
• neue Anschaffungskosten beim Käufer
• Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 4 GrEStG
• besonders gut für einzelne vermietete Immobilien geeignet

Zu beachten:

• der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden
• der Eigentümerwechsel wird im Grundbuch eingetragen
• Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert
• bei einer späteren erneuten Ehegattenschaukel fallen diese Transaktionskosten erneut an

Für private Eigentümer mit einem einzelnen Mietobjekt ist der Direktverkauf meist die übersichtlichste Variante. Der höhere Aufwand gegenüber einer Anteilsübertragung lässt sich zudem relativ einfach in eine Kosten-Nutzen-Analyse einbeziehen: Den einmaligen Transaktionskosten stehen die möglichen zusätzlichen Steuervorteile über viele Jahre gegenüber.

2. Ehegatten-GbR mit Beteiligung beider Partner

Alternativ kann die Immobilie von einer gemeinsamen Ehegatten-GbR gehalten werden. Eigentümerin des Grundstücks ist dann die Gesellschaft, während beide Ehepartner an ihr beteiligt sind. Wirtschaftlich entsteht damit eine gemeinsame Struktur. Anders als beim unmittelbaren Miteigentum der Ehepartner gehört die Immobilie dabei der GbR; die Ehepartner halten Beteiligungen an der Gesellschaft.

Mögliche Vorteile:

• Beteiligungsverhältnisse können innerhalb der Gesellschaft angepasst werden
• bei späteren Anteilsübertragungen muss die Immobilie nicht zwingend erneut auf einen anderen Grundstückseigentümer umgeschrieben werden
• bei mehreren Objekten kann die GbR eine flexiblere Vermögensstruktur schaffen
• wiederholte Übertragungen können unter Umständen mit geringeren Notar- und Grundbuchkosten verbunden sein

Zu beachten:

• Gründung und Verwaltung der GbR verursachen zusätzlichen Aufwand
• Gesellschaftsvertrag und Beteiligungsquoten müssen eindeutig geregelt sein
• Änderungen der Beteiligungsverhältnisse können grunderwerbsteuerliche Folgen auslösen
• die Regelungen und Haltefristen des Grunderwerbsteuerrechts müssen berücksichtigt werden
• auch die steuerliche Zuordnung von Mieteinnahmen, Werbungskosten und AfA richtet sich nach der konkreten Gestaltung

Eine Ehegatten-GbR ist daher keine automatisch günstigere Alternative zum Direktverkauf. Sie eignet sich eher, wenn Immobilien dauerhaft gemeinsam verwaltet werden oder spätere Veränderungen der Beteiligungsverhältnisse bereits bei der Planung berücksichtigt werden sollen.

3. 100/0-GbR beziehungsweise „GbR zu Null“

Eine speziellere Variante ist die sogenannte 100/0-GbR oder „GbR zu Null“. Dabei sind zwar beide Ehepartner Gesellschafter, wirtschaftlich beziehungsweise am Gesellschaftsvermögen ist zunächst jedoch im Wesentlichen nur einer der Partner beteiligt. Eine solche gesellschaftsrechtliche Gestaltung ist grundsätzlich möglich. Später kann die wirtschaftliche Beteiligung zugunsten des anderen Ehepartners verändert oder übertragen werden.

Der Gedanke dahinter: Die Immobilie selbst verbleibt im Eigentum der GbR. Statt eines erneuten Grundstücksverkaufs wird die Beteiligung an der Gesellschaft verändert. Das kann die Abwicklung einer späteren Ehegattenschaukel vereinfachen.

Mögliche Vorteile:

• spätere Verschiebungen der wirtschaftlichen Beteiligung können erleichtert werden
• die Immobilie muss nicht bei jedem Wechsel erneut im Grundbuch auf einen anderen Ehepartner übertragen werden
• wiederholte Notar- und Grundbuchkosten können sich unter Umständen reduzieren
• die Struktur kann für langfristig geplante Übertragungen innerhalb des Familienvermögens flexibler sein

Zu beachten:

• gesellschaftsrechtlich und steuerlich deutlich komplexer als ein Direktverkauf
• eine 0-Prozent-Beteiligung bedeutet nicht, dass der zweite Ehepartner lediglich zum Schein Gesellschafter sein darf
• die gewünschte AfA-Wirkung muss für jede Anteilsübertragung gesondert geprüft werden
• Grunderwerbsteuerfreiheit entsteht nicht automatisch durch die Wahl einer GbR
• Beteiligungsquoten, Vorbesitzzeiten und gesetzliche Haltefristen können die steuerlichen Folgen erheblich verändern
• zusätzliche Beratungs- und Verwaltungskosten gehören ebenfalls in die Kosten-Nutzen-Analyse

Gerade die 100/0-GbR sollte deshalb nicht als einfacher „Trick“ zur Einsparung von Transaktionskosten verstanden werden. Sie kann für langfristig geplante Immobilienübertragungen interessant sein, setzt aber eine sauber ausgearbeitete gesellschafts- und steuerrechtliche Struktur voraus.

Welche Variante eignet sich für wen?

Für eine einzelne vermietete Immobilie bleibt der Direktverkauf häufig die nachvollziehbarste Lösung. GbR-Modelle können bei größerem Immobilienvermögen mehr Flexibilität bieten, sollten aber wegen ihrer gesellschaftsrechtlichen und grunderwerbsteuerlichen Besonderheiten individuell geprüft werden.

Beispielrechnung: So viel Steuern lassen sich sparen

Wie sich die neue Abschreibungsbasis auswirkt, zeigt eine vereinfachte Beispielrechnung. Angenommen wird eine vermietete Bestandswohnung aus dem Baujahr 1990. Der bisherige Eigentümer schreibt einen Gebäudeanteil von 150.000 Euro ab. Beim Verkauf an den Ehepartner beträgt der auf das Gebäude entfallende Anteil der neuen Anschaffungskosten dagegen 400.000 Euro. Für beide Werte gilt eine lineare AfA von 2 Prozent. Der persönliche Grenzsteuersatz des Käufers wird mit 42 Prozent angesetzt.

Durch die Immobilienübertragung steigt die jährliche Abschreibung in diesem Beispiel von 3.000 auf 8.000 Euro. Der erwerbende Ehepartner kann damit jährlich 5.000 Euro zusätzliche Werbungskosten geltend machen. Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent ergibt sich daraus rechnerisch eine Steuerentlastung von rund 2.100 Euro pro Jahr.

Wie hoch die gesamten Steuervorteile tatsächlich ausfallen, hängt jedoch vom Einzelfall ab. Neben der bisherigen Abschreibung spielen unter anderem Haltedauer, Gebäudeanteil, zukünftiger Steuersatz und die weitere Vermietung eine Rolle. Auch Notar-, Grundbuch- und Beratungskosten gehören deshalb in eine realistische Kosten-Nutzen-Analyse.

Kommt zusätzlich ein Verkäuferdarlehen zum Einsatz, kann ein weiterer Effekt entstehen: Der beim Käufer anfallende Zinsaufwand kann bei entsprechender Zuordnung zur Vermietung grundsätzlich als Werbungskosten abzugsfähig sein. Den möglichen zusätzlichen Steuerwirkungen stehen beim Verkäufer allerdings Zinseinnahmen gegenüber. Entscheidend bleibt daher die Gesamtbetrachtung der konkreten Gestaltung.

Rechtliche und persönliche Risiken der Ehegattenschaukel

Die Ehegattenschaukel kann erhebliche Steuervorteile bringen, verändert aber zugleich die Eigentumsverhältnisse innerhalb der Ehe. Die steuerliche Gestaltung betrifft damit nicht nur die laufende Besteuerung, sondern auch den Immobilienbesitz und das Familienvermögen. Risiken entstehen vor allem bei der steuerlichen Anerkennung, bei einer Scheidung und bei einer möglichen Insolvenz des erwerbenden Partners.

Gestaltungsmissbrauch und Scheingeschäft

Dass eine Gestaltung Steuern spart, macht sie noch nicht automatisch unzulässig. Ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten nach § 42 AO liegt erst vor, wenn eine unangemessene Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt. Gerade bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen prüft das Finanzamt deshalb, ob die Vereinbarungen ernsthaft getroffen und tatsächlich umgesetzt werden.

Wichtig sind ein wirksamer Kaufvertrag, der tatsächliche Eigentumsübergang sowie nachvollziehbare Kaufpreis-, Zins- und Tilgungszahlungen. Auch ein Verkäuferdarlehen ist grundsätzlich möglich, wenn Konditionen und Zahlungsflüsse klar geregelt sind. Der entstehende Zinsaufwand muss beim Käufer tatsächlich anfallen und die entsprechenden Zahlungen müssen nachweisbar sein.

Davon zu unterscheiden ist ein Scheingeschäft nach § 41 der Abgabenordnung. Problematisch wäre etwa ein Kaufvertrag, dessen Zahlungsverpflichtungen von Anfang an gar nicht erfüllt werden sollen. Wie Steuerberater solche Gestaltungen einordnen, zeigt auch dieses Interview mit einer Münchner Steuerberatung.

Scheidung und Insolvenz

Nach der Immobilienübertragung gehört das Objekt rechtlich dem erwerbenden Ehepartner. Bei einer Scheidung wird die Immobilie in der Zugewinngemeinschaft zwar nicht automatisch geteilt, ihr Wert kann den Zugewinnausgleich aber erheblich beeinflussen. Wer zuvor Alleineigentümer war, gibt mit dem Verkauf daher tatsächlich Kontrolle über einen Teil seines Vermögens ab.

Auch eine Insolvenz des neuen Eigentümers kann problematisch werden. Die Immobilie kann dann grundsätzlich zur Insolvenzmasse gehören. Besteht ein ungesichertes Verkäuferdarlehen, bleibt dem früheren Eigentümer in der Regel nur eine Insolvenzforderung. Eine Grundschuld kann seine Position dagegen deutlich verbessern.

Die möglichen Steuervorteile sollten deshalb nie isoliert betrachtet werden. Gerade bei größeren Vermögenswerten lohnt es sich, steuerliche Wirkung, Eigentumsfragen und Absicherung gemeinsam zu prüfen und auch die Trennung von Finanzen und Asset Protection einzubeziehen.

Ehegattenschaukel oder Güterstandsschaukel? Kurze Entscheidungshilfe

Beide Modelle verfolgen unterschiedliche steuerliche Ziele. Bei der Ehegattenschaukel steht die Übertragung einer vermieteten Immobilie im Mittelpunkt. Ziel ist eine neue AfA-Bemessungsgrundlage und damit eine höhere laufende Abschreibung.

Die Güterstandsschaukel dient dagegen vor allem der Vermögensübertragung zwischen Ehepartnern. Dabei wird der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft beendet, der Zugewinnausgleich durchgeführt und anschließend gegebenenfalls wieder zur Zugewinngemeinschaft zurückgekehrt. Der dabei entstehende Zugewinnausgleichsanspruch kann grundsätzlich schenkungsteuerfrei erfüllt werden.

Als Faustregel gilt daher:

• Höhere AfA bei einer vermieteten Immobilie: Ehegattenschaukel
• Vermögen zwischen Ehepartnern übertragen: Güterstandsschaukel
• Beide Ziele gleichzeitig: Kombination möglich, aber deutlich beratungsintensiver

Kosten und Wirtschaftlichkeit: Wann rechnet sich die Ehegattenschaukel?

Ob sich eine Ehegattenschaukel wirtschaftlich rechnet, hängt nicht von einer festen Wertsteigerungsgrenze ab. Entscheidend sind vor allem die Differenz zwischen alter und neuer AfA-Bemessungsgrundlage, der Gebäudeanteil, der persönliche Steuersatz sowie die geplante Haltedauer und weitere Vermietung der Immobilie.

Diesen möglichen Steuervorteilen stehen einmalige Kosten gegenüber. Dazu zählen insbesondere Notar- und Grundbuchkosten, Aufwendungen für eine Immobilienbewertung sowie steuerliche und gegebenenfalls rechtliche Beratung. Bei Gestaltungen über eine GbR können zusätzliche Gründungs- und Verwaltungskosten hinzukommen. Wird der Erwerb finanziert, sollten auch Finanzierungskosten in die Rechnung einfließen.

Sinnvoll ist deshalb eine konkrete Kosten-Nutzen-Analyse vor dem Verkauf: Wie hoch ist die zusätzliche jährliche Abschreibung, welche Steuerentlastung ergibt sich daraus und nach wie vielen Jahren haben sich die einmaligen Kosten voraussichtlich amortisiert? Gerade bei deutlich gestiegenen Immobilienwerten und einer langfristig geplanten Vermietung kann die zusätzliche AfA den Aufwand über viele Jahre deutlich übersteigen.

Neben der Wirtschaftlichkeit sollte auch die steuerliche Umsetzung geprüft werden. Fehler bei Kaufpreis, Kaufpreisaufteilung, Finanzierung oder tatsächlichen Zahlungsflüssen können die gewünschte Wirkung gefährden. Deshalb ist eine fachliche Prüfung vor dem Notartermin dringend zu empfehlen. Dieser Beitrag bietet eine Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Steuerberatung.

Häufige Fragen zur Ehegattenschaukel

Können unverheiratete Paare oder eingetragene Lebenspartner das Modell nutzen?

Eingetragene Lebenspartner profitieren wie Ehegatten von der Grunderwerbsteuerbefreiung nach § 3 Nr. 4 GrEStG. Für unverheiratete Paare gilt diese Befreiung grundsätzlich nicht, wodurch die Gestaltung deutlich teurer werden kann.

Wie oft darf die Ehegattenschaukel wiederholt werden?

Eine feste Höchstzahl gibt es nicht. Für einen erneuten steuerfreien Verkauf nach § 23 EStG muss grundsätzlich wieder die Zehnjahresfrist ab dem jeweiligen Erwerb abgewartet werden.

Wie aktuell muss das Verkehrswertgutachten sein?

Eine feste Gültigkeitsdauer gibt es nicht. Entscheidend ist, dass die angesetzten Werte die Verhältnisse zum Verkaufszeitpunkt plausibel abbilden. Ein Gutachten ist hilfreich, aber nicht generell vorgeschrieben.

Funktioniert das Modell auch bei selbstgenutzten Immobilien?

Bei ausschließlich selbstgenutzten Immobilien entsteht der typische AfA-Vorteil nicht. Relevant ist die Ehegattenschaukel vor allem für vermietete oder teilweise vermietete Objekte.

Fazit: Ehegattenschaukel kann sich langfristig auszahlen

Die Ehegattenschaukel kann bei älteren, deutlich im Wert gestiegenen Mietimmobilien einen erheblichen steuerlichen Vorteil schaffen. Entscheidend ist die neue AfA-Bemessungsgrundlage beim erwerbenden Ehepartner. Besonders attraktiv wird die Gestaltung, wenn die Zehnjahresfrist bereits abgelaufen ist und keine Grunderwerbsteuer anfällt.

Dem stehen Notar-, Grundbuch- und Beratungskosten sowie rechtliche Risiken gegenüber. Ob sich die Gestaltung tatsächlich rechnet, sollte deshalb anhand der konkreten Immobilie und der persönlichen Steuersituation geprüft werden. Eine fachliche Beratung vor der Umsetzung ist dringend zu empfehlen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Ob und in welcher Form sich eine Ehegattenschaukel steuerlich lohnt, hängt von den persönlichen Vermögensverhältnissen, der konkreten Immobilie, der Finanzierung und der jeweiligen steuerlichen Situation ab. Vor einer Umsetzung sollten die steuerlichen und rechtlichen Folgen deshalb im Einzelfall geprüft werden.

Quellen

• § 23 EStG - Private Veräußerungsgeschäfte
• GrEStG - Grunderwerbsteuergesetz
• § 42 AO - Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten
• Entscheidung des Bundesfinanzhofs
• Abgeltungsteuer - Finanzämter des Landes NRW