Gewerbeimmobilien – Das ist beim Verkauf von Firmengebäuden zu beachten

Wann ist ein Objekt eine Gewerbeimmobilie?

Im Gabler Wirtschaftslexikon ist eine Gewerbeimmobilie wie folgt definiert: „Gebäude für das nicht produzierende Gewerbe und für die Verwaltung des produzierenden Gewerbes. Dazu gehören Büro- und Verwaltungsgebäude, Beherbergungsimmobilien, Senioreneinrichtungen, Handelsimmobilien, Freizeitimmobilien sowie Gewerbe- und Technologieparks. Bewertungstechnisch werden auch Mehrfamilienhäuser mit einem mehr als 50-prozentigen gewerblichen Nutzungsanteil als Gewerbeimmobilien angesehen.“

Das Bewertungsgesetz (BewG) definiert alle Immobilien als Gewerbeimmobilien, die zu mehr als 80 Prozent zu fremden oder eigenen betrieblichen oder öffentlichen Zwecken verwendet werden und die kein Teileigentum sind. Dies wird anhand der Nutz- und Wohnfläche ermittelt. Ein Gebäude oder Grundstück sind also eine Gewerbeimmobilie, wenn die Hauptnutzung (80 % oder mehr) gewerblich ist. Entscheidend ist die Unterteilung in Gewerbe- und Wohnimmobilien primär für die Wertermittlung des Objekts und die Besteuerung.

Klassische Typen von Gewerbeimmobilien sind etwa:

• Freizeitimmobilien (Tennisplätze, Fitnessstudios …)
• Logistikimmobilien (Lagerhallen, Kühlhallen …)
• Produktionsimmobilien (Industrieanlagen, Produktionshallen …)
• Bürogebäude (Business Center, Verwaltungsgebäude …)
• Handelsimmobilien (Läden, Supermärkte …)

Der Sammelbegriff Gewerbeimmobilien umfasst also eine Vielzahl unterschiedlicher Gebäudekategorien.

Gewerbeimmobilie frei stehend oder vermietet verkaufen?

Gewerbeimmobilien können sowohl frei stehend als auch vermietet verkauft werden. Im Gegensatz zu Wohnimmobilien erzielen vermietete Gewerbeimmobilie in der Regel einen höheren Verkaufspreis als leer stehende Objekt. Laut den Experten der ERBMANUFAKTUR liegt das daran, dass ein bestehender Miet- oder Pachtvertrag dem Käufer für die kommenden Jahre eine Rendite garantiert. Ein noch lang laufender Mietvertrag ist beim Verkauf deshalb oft ein großes Plus, das für einen höheren Kaufpreis sorgt. In Einzelfällen, etwa wenn die Miete deutlich zu niedrig ist oder wenn die Mieter ihre Miete nicht pünktlich bezahlen, kann ein bestehender Mietvertrag bei einer Gewerbeimmobilie den Kaufpreis aber auch reduzieren.

Preisbildungsfaktoren bei Gewerbeimmobilien

Der Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie wird neben einem eventuell bestehenden Mietvertrag auch durch folgende Preisbildungsfaktoren bestimmt:

• Lage der Gewerbeimmobilie – Die Lage des Objekts ist einer der wichtigsten Preisbildungsfaktoren. Wenn eine Lagerhalle in der Nähe eines Hafens oder einer Autobahn liegt oder wenn sich ein Ladenlokal in der Innenstadt einer Großstadt befindet, kann dies den Kaufpreis im Vergleich zu schlechten Lagen vervielfachen.
• Zustand des Gebäudes – Wie gut ist der Instandhaltungszustand des Gebäudes? Objekte in einem guten Zustand erzielen auch bei Gewerbeimmobilien deutlich höhere Kaufpreis. Es kann sich daher rentieren, vor dem Verkauf das Objekt durch Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen attraktiver zu machen. Die dabei entstehenden Kosten werden oft vom Mehrerlös deutlich übertroffen.
• Kundenfreundlichkeit des Objekts – Gewerbeimmobilien, die durch eine gute Anbindung und viele Parkplätze besonders kundenfreundlich sind, erzielen häufig überdurchschnittlich hohe Verkaufspreise.
• Konkurrenz in der Umgebung – Ist in der Umgebung Konkurrenz vorhanden? Wird eine Immobilie wie z. B. ein Supermarkt in einer Region ohne Konkurrenz oder mit einer nur geringen Konkurrenzdichte angeboten, kann der Kaufpreis deutlich angehoben werden.
• Bauarbeiten am Gebäude oder beim Nachbarn? – Langfristige Bauarbeiten können die Attraktivität einer Gewerbeimmobilie signifikant reduzieren. Es kann deshalb sinnvoll sein, mit dem Verkauf zu warten, bis das Gebäude wieder problemlos von Interessenten und den Kunden ihres geplanten Gewerbes erreicht werden kann.

Weil die Bewertung einer Gewerbeimmobilie ein komplexer Prozess ist, der von vielen Faktoren beeinflusst wird, ist es empfehlenswert eine professionelle Immobilienbewertung in Anspruch zu nehmen. Weil Laien häufig dazu neigen, ihre Gewerbeimmobilie zu niedrig zu bewerten, rentiert sich die Beratung durch einen Experten angesichts des dadurch erzielten Mehrgewinns meist deutlich.

Unterlagen für den Verkauf einer Gewerbeimmobilie

Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie durch den Eigentümer oder durch einen Makler werden folgende Dokumente benötigt:

• Gewerbemietvertrag, falls vorhanden
• Nachweise über Sanierungen und Modernisierungen der letzten Jahre
• aktueller Grundbuchauszug
• Bebauungsplan des Geländes
• Energieausweis (Verbrauchsausweis, meist ausreichend)

In Einzelfällen werden bei Gewerbeimmobilie außerdem weitere Unterlagen wie eine Betriebskostenaufstellung oder ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis benötigt.

Steuern beim Verkauf von Gewerbeimmobilien

Beim Verkauf von Gewerbeimmobilien fallen die folgenden Steuern an:

• Spekulationssteuer – Wenn der Verkauf der Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrem Erwerb erfolgt, wird der Gewinn steuerrechtlich als Spekulationsgeschäft bewertet. Es fällt also Spekulationssteuer an. Sollte die Immobilien sich im Betriebsvermögen befinden, gilt diese Spekulationsfrist nicht und es fallen grundsätzlich zusätzliche Steuern an.
• Gewerbesteuer – Hat der Verkäufer in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, fällt Gewerbesteuer an. In diesem Fall geht das Finanzamt davon aus, dass der Verkauf nicht im Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung stattfindet, sondern dass ein gewerblicher Grundstückshandel besteht.

Die zu zahlende Steuerlast kann gemindert werden, indem alle Kosten des Verkaufsprozesses (Notar, Gutachten, Renovierung, Werbungskosten) mit dem Gewinn verrechnet werden. Zudem ist laut § 6b des Einkommensteuergesetzes (EStG) in Einzelfällen auch ein steuerfreier Verkauf einer Gewerbeimmobilie möglich.