Immobilienexperte André Heid: So verkaufen Sie Ihr Haus möglichst steuerfrei

Beim Verkauf einer Immobilie können deutlich mehr Steuerabgaben anfallen, als viele Menschen denken, so Immobilienexperte André Heid. Um welche Steuern handelt es sich dabei und wie kann man sie umgehen oder zumindest minimieren?

Welche Steuern können beim Hausverkauf anfallen?

Szenario 1: Selbstgenutzte Immobilien

Eine selbstgenutzte Immobilie können Sie steuerfrei verkaufen, wenn das Objekt mindestens im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Trifft dies nicht zu, kommt die sogenannte Spekulationssteuer zum Tragen. Wie hoch die diesbezügliche Steuerlast ausfällt, hängt von der Höhe des Wertzuwachses und dem dadurch generierten Veräußerungsgewinn ab. Und natürlich spielt auch der persönliche Einkommenssteuersatz hier eine Rolle.

Setzen Sie sich vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater zusammen, dieser kann Ihnen genau ausrechnen, welche Steuerbeträge fällig werden und Ihnen wertvolle Tipps zum Steuern sparen geben.

Szenario 2: Vermietete Immobilien

Erzielt eine natürliche Person Mieteinnahmen aus einer deutschen Immobilie, unterliegen Veräußerungsgewinne aus der Veräußerung dieser Immobilie nur dann der Einkommensteuer, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt und die Immobilie im Privatvermögen gehalten wurde. Wurde die Immobilie zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren privat genutzt, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei. Wurde die Vermietungstätigkeit stattdessen als „gewerbliche Einkünfte“ qualifiziert, unterliegt der Veräußerungsgewinn stets der Einkommensteuer als gewöhnliche gewerbliche Einkünfte. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten abzüglich der Abschreibung und der Transaktionskosten.

Für Immobilien und andere bestimmte Wirtschaftsgüter sieht das deutsche Steuerrecht eine besondere steuerfreie Rücklage für Gewinne aus der Veräußerung dieser Wirtschaftsgüter vor, d. h. der realisierte Veräußerungserlös einschließlich der stillen Reserven kann unter bestimmten Umständen in vollem Umfang zur Finanzierung einer Neuinvestition verwendet werden, wodurch die Liquiditätslage geschont wird. Diese Regelung gilt auch für Betriebsvermögen von natürlichen Personen oder Gesellschaftern einer Personengesellschaft, die der Einkommensteuer unterliegen.

Gewerbesteuer

Ist die Vermietungstätigkeit als „gewerbliche Einkünfte“ zu qualifizieren, sollte der Veräußerungsgewinn grundsätzlich der Gewerbesteuer unterworfen werden. Für Zwecke der Einkommensteuer ist die Gewerbesteuer in der Regel nach einer einheitlichen Berechnungsmethode abzugsfähig. Ein Steuerpflichtiger, der lediglich eigenen Grundbesitz hält und verwaltet, kann eine sogenannte „Erweiterte Gewerbesteuer-Kürzung“ beantragen. Ein solcher Abzug erfolgt von der gewerbesteuerlichen Bemessungsgrundlage der Einkünfte aus rein passiven Vermietungstätigkeiten, wodurch die Bemessungsgrundlage für diese Tätigkeiten auf Null reduziert wird und effektiv zu einer Befreiung von der Gewerbesteuer führt. Durch diese Befreiung kann auch die Gewerbesteuer auf Veräußerungsgewinne vermieden werden. Um diese Befreiung in Anspruch nehmen zu können, müssen jedoch mehrere Einschränkungen oder Voraussetzungen beachtet werden.

Grunderwerbsteuer

Der direkte Verkauf von Immobilien löst in Deutschland die Grunderwerbsteuer aus, unabhängig davon, ob es sich bei dem Verkäufer um eine inländische oder ausländische natürliche Person, Personengesellschaft oder Kapitalgesellschaft handelt. Die am Erwerbsprozess beteiligten Parteien gelten als Steuerpflichtige. In der Regel wird im Vertrag festgelegt, dass der Käufer verpflichtet ist, die aus der Transaktion resultierende Steuerschuld zu zahlen. Die Steuersätze werden von den Bundesländern festgelegt (Mindestsatz 3,5 %) und variieren zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises der Immobilie, je nachdem, in welchem Bundesland sich die Immobilie befindet.

Tipp von Immo-Experte André Heid zum Thema „Verluste“:

„Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften können mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden. Verlustvorträge und -rückträge sind unter bestimmten Voraussetzungen möglich.“

Sonderregelungen für nicht ansässige natürliche Personen
Nicht ansässige natürliche Personen werden ähnlich behandelt wie ansässige natürliche Personen. Verluste aus dem Verkauf von deutschen Immobilien können jedoch nur mit anderen deutschen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet werden. Das deutsche Besteuerungsrecht für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wird grundsätzlich nicht eingeschränkt, auch nicht im Falle des Bestehens von Doppelbesteuerungsabkommen. Außerdem wird ihnen der sogenannte Grundfreibetrag nicht gewährt, der steuerfrei ist.

Wie verhält es sich beim indirekten Verkauf von Immobilien?

Kapitalerträge aus privaten Kapitalanlagen werden gesondert zu einem Pauschalsatz von 25% (26,375%, einschließlich Solidaritätszuschlag) besteuert. Wurde zu irgendeinem Zeitpunkt in den fünf Jahren vor der Veräußerung eine Beteiligung von mindestens 1 % gehalten, werden 60 % des Veräußerungsgewinns zum regulären (progressiven) Satz besteuert.

Dies gilt auch für Veräußerungsgewinne, wenn die zugrunde liegenden Vermögenswerte als Betriebsvermögen eingestuft werden. Verluste können nur mit anderen Kapitalerträgen verrechnet werden.

Fazit

Der einfachste Fall liegt vor, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, die Sie in den letzten Jahren ausschließlich selbst bewohnt haben. Hier sind Sie faktisch von allen Steuern befreit. Etwas komplizierter wird es hingegen, wenn Sie das Objekt zu Spekulationszwecken erworben und/oder nur ganz kurz selbst bewohnt haben, oder wenn es sich um ein zuvor vermietetes Objekt handelt. Hier können gleich mehrere Steuerarten zur Anwendung kommen, die eine nicht unbeträchtliche Steuerlast für den Verkäufer ergeben können. Sie sollten sich daher bereits im Vorfeld mit Ihrem Steuerberater und einem Immobilienexperten