Hintergrund für den Vorläufigkeitsvermerk ist der Umstand, dass für die Grundsteuer die Einheitswerte aus dem Jahr 1964 herangezogen werden. Diese Regelung hatte der BFH in zwei Urteilen Mitte 2010 verfassungsrechtlich als höchst zweifelhaft eingestuft, weil dies nicht mehr mit dem allgemeinen Gleichheitssatz vereinbar sei (Az. II R 60/08 und II R 12/09). Insoweit sei eine allgemeine Neubewertung von Immobilien erforderlich. Zusätzlich beruhen die massiven Bedenken des BFH darauf, dass die Einheitswerte für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bereits 1996 abgeschafft worden waren, weil das BVerfG die nicht realitätsgerechten Werte damals bemängelt hatte. Diese Beträge aus der Vergangenheit werden aber unverändert weiterhin als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer herangezogen.
Die Senatsverwaltung für Finanzen Berlin regelt mit ihrem Erlass vom 5.11.2012 (Az. III D – S 3202 – 1/2012) die Ermittlung der Ausstattungsqualität für Zwecke der Einheitsbewertung des Grundbesitzes nach den Wertverhältnissen vom 1.1.1964 bei Wohnraum in
- Ein- und Zweifamilienhäusern,
- Wohnungseigentum,
- Miet-, Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken.
Die Einordnung der Gebäude ist maßgebend für die Höhe des Einheitswerts und damit als Folge auch für den Betrag, der an die Gemeindekasse zu zahlen ist. Dabei gibt es – anlog zum örtlichen Mietspiegel – verschiedene Ausstattungsgruppen, je nach der baulichen Gesamtausstattung. Gebäude oder Wohnraum werden dabei in die folgenden vier Kategorien eingeordnet:
- einfach,
- mittel,
- gut oder
- sehr gut.
Zur Ermittlung des Sachverhalts verlangt die Verwaltung zusätzliche Unterlagen wie etwa Baubeschreibungen, Kaufverträge und ähnliches.
Ein Grundstück ist in der Regel in die Ausstattungsgruppe einzuordnen, in die die überwiegende Anzahl der Einzelmerkmale fällt – sog. gewichtende Betrachtung. Das Ergebnis der Einordnung gibt das Finanzamt zusammen mit dem Einheitswertbescheid bekannt. Dabei gilt die Faustregel, dass bei Wohnungen mit Sammelheizung, Warmwasser sowie Bad und WC innerhalb der Wohnung nach ständiger Rechtsprechung von einer guten Ausstattung auszugehen ist. Für eine sehr gute Ausstattung müssen mindestens drei Bauteile mit sehr guten Ausstattungsmerkmalen vorhanden sein.
Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich im Ertragswertverfahren bewertet. Eine Ausnahme bilden solche Grundstücke, die besonders gestaltet oder ausgestattet sind. Diese werden im Sachwertverfahren bewertet. Eine besondere Gestaltung liegt vor allem dann vor, wenn das Gebäude wegen der Größe der Wohnfläche, der Form oder wegen der Anordnung der Wohnräume oder in anderer Weise so stark von der üblichen Gestaltung abweicht, dass im Falle der Vermietung eine dem Wert des Grundstücks angemessene Miete nicht erzielt werden könnte. Einfamilienhäuser, deren Wohnfläche mehr als 220 qm beträgt, sind grundsätzlich im Sachwertverfahren zu bewerten. Dasselbe gilt für Zweifamilienhäuser, wenn eine Wohnung größer als 220 qm ist.
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