Ein Haus in Südfrankreich, ein Blick aufs Meer und Sonne fast das ganze Jahr – für viele ist das mehr als ein Urlaubswunsch. Der Immobilienkauf in Frankreich boomt. Besonders Regionen wie die Côte d’Azur, die Provence oder das Languedoc stehen hoch im Kurs. Doch wer den Schritt wagt, muss mehr einkalkulieren als nur den Kaufpreis.
Neben dem eigentlichen Immobilienwert fallen in Frankreich teils erhebliche Nebenkosten und Gebühren an. Grunderwerbssteuer, Notarkosten, laufende Abgaben und regionale Besonderheiten können das Budget schnell überfordern, wenn sie nicht frühzeitig berücksichtigt werden. Hinzu kommen Unterschiede zur deutschen Rechtslage – vor allem beim Notariat und bei der Vertragsgestaltung.
Wie viel kostet ein Haus in Frankreich wirklich? Worauf müssen Kaufinteressierte achten, wenn sie nicht nur träumen, sondern kaufen wollen?
Wir haben dazu mit Tobias Exner von Hamburger Hypo gesprochen. Er vermittelt regelmäßig Finanzierungen für Auslandsimmobilien und weiß, wo die finanziellen Stolperfallen lauern – und wie man sie umgehen kann.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Frankreich an?
business-on:
Frankreich gilt als attraktiver Immobilienstandort, doch neben dem Kaufpreis kommen schnell weitere Kosten hinzu. Welche Posten müssen Käufer konkret einkalkulieren – etwa Grunderwerbssteuer, Maklerhonorar oder Gebühren? Und wie unterscheidet sich das im Vergleich zu Deutschland?
Für viele Kundinnen und Kunden stellt sich früh die Frage nach einer realistischen Kalkulation. Welche Rolle spielt in diesem Zusammenhang die professionelle Beratung bei Immobilienfinanzierungen im Ausland mit Hamburger Hypo?
Tobias Exner von Hamburger Hypo:
Viele Kundinnen und Kunden kommen zu mir und erzählen mit Freude von ihrem Vorhaben, sich in Frankreich eine Immobilie kaufen zu wollen – oft, weil sie sich in das Land oder den Ort ihres letzten Urlaubs verliebt haben.
Zurück in Deutschland oder bereits vor Ort haben sie häufig schon ein passendes Schmuckstück zu einem interessanten Kaufpreis entdeckt. Doch genau wie in Deutschland ist das längst nicht alles, was zu beachten ist. Auch in Frankreich möchte der Staat über die Grunderwerbsteuer am Immobilienkauf mitverdienen.
Bei fertigen Gebäuden oder Grundstücken fällt die sogenannte droits d’enregistrement in Höhe von derzeit 5,81 % des Kaufpreises an. Bei Neubauten wird zusätzlich eine Mehrwertsteuer von aktuell 20 % auf die Herstellungskosten erhoben.
Da der Kaufvertrag bei einem Notar beurkundet wird, sind hierfür weitere Kosten in Höhe von etwa 2–3 % des Kaufpreises einzuplanen – basierend auf der geltenden Gebührentabelle.
Ob der Käufer oder der Verkäufer die Maklerkosten übernimmt – die Courtage beträgt etwa 7–8 % inklusive Mehrwertsteuer – richtet sich nach der im Maklerauftrag getroffenen Vereinbarung.
Soll ein Teil des Kaufpreises finanziert werden, fallen unter Umständen weitere Kosten für die Bank sowie für die notarielle Bestellung der Hypothek an. Dabei gilt: Je höher die Hypothek, desto geringer die Kosten im Verhältnis – sie bewegen sich in der Regel zwischen 1 und 3,5 % der Hypothekensumme.
Zusammenfassend sind die Nebenkosten in Frankreich mit denen in Deutschland vergleichbar und sollten mit rund 15–17,5 % des Kaufpreises einkalkuliert werden.
Wie ist der Ablauf eines Immobilienkaufes in Frankreich?
business-on:
Der Gang zum Notar ist beim Immobilienkauf in Frankreich gesetzlich vorgeschrieben – er spielt eine zentrale Rolle im gesamten Ablauf. Welche Bedeutung hat der Notar im französischen Kaufprozess, und worauf sollten Käufer in dieser Phase besonders achten?
Tobias Exner von Hamburger Hypo:
Der Notar ist, genau wie in Deutschland, nötig, um den Kauf zu beurkunden und rechtlich durchzuführen. Nur der Ablauf ist ein gänzlich anderer:
Zunächst schließen Sie einen Vorvertrag ab, um sich die Immobilie zu sichern. Dabei leisten Sie eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Kaufpreises. Wenn Sie die Immobilie teilweise finanzieren möchten, sollten Sie unbedingt eine „Finanzierungsklausel“ in den Vorvertrag aufnehmen. Diese Klausel bewirkt, dass Sie in der Regel drei Monate Zeit haben, um sich eine Finanzierung zu sichern. Sollten Sie innerhalb dieser Frist keine Finanzierung erhalten, wird der Vorvertrag wieder aufgelöst (meist gegen Vorlage von zwei Ablehnungsschreiben von Banken).
Im Vorvertrag wird auch der finale Notartermin für die Unterschrift des Kaufvertrages festgelegt. An diesem Termin muss der Kaufpreis auf einem Konto des Notars zur Verfügung stehen und es erfolgt die Schlüsselübergabe.
Bei einer Finanzierung stimmen sich der Notar der Bank und der Notar des Käufers ab, um die rechtzeitige Bereitstellung des Geldes zu gewährleisten. In dieser Phase kann es jedoch noch zu Verschiebungen des Kauftermins kommen, falls nicht alle Grundlagen – zum Beispiel für die nötige Hypothekenbestellung – vorliegen. Planen Sie daher bei einer Finanzierung immer genügend Zeit ein.
Welche Kosten /Einnahmemöglichkeiten können mit dem Kauf auf Immobilienbesitzer zukommen?
business-on:
Neben dem eigentlichen Kaufpreis stellt sich für viele die Frage: Welche Kosten berücksichtigt eine Bank bei der Finanzierung einer Ferienimmobilie in Frankreich? Und inwiefern unterscheiden sich die Annahmen bei Eigennutzung im Vergleich zur geplanten Vermietung?
Tobias Exner von Hamburger Hypo:
Im Gegensatz zu Deutschland werden geplante Modernisierungen nicht bei der Finanzierung berücksichtigt. Der Hintergrund ist, dass die Bank zur Finanzierungsprüfung ein Gutachten des Objektes benötigt, welches naturgemäß nur den Ist-Zustand berücksichtigt. Es ist auch wichtig zu beachten, dass die normalen, zum Kauf vorliegenden Gutachten („Diagnostics“) für eine Bank nicht ausreichen. Es muss ein spezielles „Gutachten zur Hypothekenbestellung“ erstellt werden. Dieses Gutachten beauftragt die Bank selbst, sodass Sie sich darum nicht kümmern müssen.
Sie sollten also einplanen, Modernisierungen aus Eigenkapital zahlen zu können, oder sich von vornherein nicht auf die Suche nach einem günstigen Objekt machen, das „noch viel Potenzial“ hat oder dessen vorhandener Standard für Sie „nicht akzeptabel“ ist.
Eine Bank geht grundsätzlich beim Immobilienkauf erst einmal von einer Eigennutzung der Immobilie aus. Demzufolge werden potenzielle Mieteinnahmen von einer Bank nicht als Einnahme berücksichtigt. Sie können die Immobilie später natürlich vermieten, sollten aber nicht gezielt nach Anlageobjekten mit mehreren Wohnungen suchen. Solche Objekte sind schwer zu beleihen, es sei denn, Sie verfügen über eine herausragende Bonität.
Auch die Einrichtung eines Bed & Breakfast (BnB) könnte reizvoll erscheinen, wird aber noch weniger unterstützt, da es sich um eine „Geschäftsgründung“ handelt. Planen Sie daher lieber etwas kleiner oder bringen Sie die entsprechende Bonität mit.
Worin bestehen die typischen Finanzierungsfehler bei Ferienimmobilien in Frankreich?
business-on:
Viele unterschätzen die sprachlichen, rechtlichen oder bürokratischen Hürden. Welche Fehler treten besonders häufig auf – gerade bei der Finanzierung? Gibt es typische Stolperfallen beim Eigenkapital, bei Nachweisen oder beim Bankkontakt? Warum ist es wichtig, eine Ferienwohnung in Frankreich finanzieren, nicht ohne erfahrene Partner anzugehen?
Tobias Exner von Hamburger Hypo:
Viele Kundinnen und Kunden haben bereits Erfahrungen mit dem Kauf und der Finanzierung in Deutschland gesammelt. Da Frankreich ebenfalls zur EU gehört, wird oft angenommen, dass dort ähnliche Bedingungen herrschen wie in Deutschland.
Leider ist dem nicht so. Deshalb besteht meine erste Aufgabe darin, zunächst zu prüfen, ob der gewünschte Immobilientraum in Frankreich überhaupt realisierbar ist – insbesondere im Hinblick auf die vorhandenen Mittel, also Eigenkapital und/oder zusätzliche Sicherheiten, etwa durch eine deutsche Immobilie.
100 %-Finanzierungen, wie sie in Deutschland möglich sind, werden von deutschen Banken für Immobilienkäufe in Frankreich in der Regel nicht angeboten. Bei meinen Bankpartnern müssen grundsätzlich mindestens 36 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln eingebracht werden.
Eine höhere Finanzierung ist nur dann denkbar, wenn eine deutsche Immobilie als Zusatzsicherheit zur Verfügung steht – idealerweise eine, die bereits weitgehend abbezahlt ist. In diesem Fall kann sich eine Bank zusätzlich absichern.
Doch auch hier gilt: Nicht jede Bank macht das mit. Die Aussage der Hausbank „Das machen wir nicht“ ist leider eher die Regel als die Ausnahme.
Damit der Traum vom Haus in Frankreich dennoch Wirklichkeit werden kann, arbeiten wir mit spezialisierten Partnerbanken zusammen, die genau auf solche Fälle vorbereitet sind.
Wie können Interessierte sich optimal auf den Kauf vorbereiten?
business-on:
Was raten Sie potenziellen Käuferinnen und Käufern, die erstmals eine Immobilie in Frankreich erwerben möchten? Welche Unterlagen sind essenziell, welche Vorkehrungen hilfreich? Und worauf sollte man besonders achten – etwa bei der Auswahl von Maklern, beim Vorvertrag oder beim Zeitplan?
Tobias Exner von Hamburger Hypo:
Grundsätzlich sage ich meinen Kundinnen und Kunden: Unabhängig von allen Rahmendaten ist eine Frage zunächst entscheidend – fühlen Sie sich an dem Ort, an dem Sie die Immobilie erwerben möchten, wirklich wohl?
Auch mit einem Makler oder einer Maklerin sollten Sie sich gut aufgehoben fühlen. Genau wie in Deutschland gibt es auch in Frankreich gute und weniger gute Anbieter. Empfehlenswert sind grundsätzlich Makler, die Mitglied der FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) sind.
Nur wenn das Bauchgefühl stimmt und der Kauf nicht ausschließlich aus wirtschaftlichen Motiven erfolgt (etwa: „Das Objekt bringt bestimmt eine Top-Rendite“), sollten Sie sich auf den Kaufprozess einlassen.
Wie auch beim Immobilienkauf in Deutschland steht am Anfang der Kassensturz: Sie sollten sich darüber klar werden, was Sie sich monatlich leisten können und dürfen.
Grundsätzlich gilt: Eine Finanzierung mit Absicherung in Frankreich ist teurer als in Deutschland. Zudem werden (wie oben schon gesagt) potenzielle Mieteinnahmen aus der Immobilie von französischen Banken meist nicht als Einkommen anerkannt – eventl. nur bei einer Dauervermietung an eine Mietpartei.
Wenn Sie einen Teil des Kaufpreises finanzieren möchten, sollten Sie im Vorvertrag unbedingt die oben beschriebene “Finanzierungsklausel” aufnehmen. Nur so können Sie vom Kauf zurückzutreten, falls Sie keine Bank finden, die Ihr Vorhaben unterstützt.
Die Unterlagen, die Banken in Frankreich verlangen, sind im Wesentlichen mit denen in Deutschland vergleichbar. Falls Sie mit einer französischen Bank finanzieren, können jedoch beglaubigte Übersetzungen erforderlich sein. Bei meinen deutschen Bankpartnern ist das selbstverständlich nicht nötig.
Zum Schluss noch ein wichtiger Hinweis: Die Bankprüfung kann bis zu drei Monate in Anspruch nehmen. Planen Sie deshalb genügend Zeit ein – und gehen Sie frühzeitig in eine Bonitätsvorprüfung, selbst wenn das passende Objekt noch nicht gefunden ist.
So kann die Vorfreude auf Ihre Immobilie sogar schon mit einer Finanzierungsanfrage beginnen.
