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Studie Wohnatlas 2017: Investitionschancen im Berliner Umland

Experten analysieren Immobilienmärkte in der Hauptstadt und in der Umgebung.

Pressefoto / Matt Emrich

Die Berliner Immobilienpreise haben seit Jahren nur eine Tendenz: Aufwärts! Laut der aktuellen Postbank-Immobilienstudie Wohnatlas 2017 stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zwischen 2012 und 2016 um 38 Prozent. 3.247 Euro werden mittlerweile im Schnitt pro Quadratmeter fällig. Berlins große Anziehungskraft sorgt für stetig wachsende Einwohnerzahlen und das heizt die Nachfrage am Immobilienmarkt kräftig an.

Steigende Mieten und niedrige Bauzinsen sorgen dafür, dass immer mehr Berliner in eine eigene Immobilie investieren möchten. Doch leisten können sich das immer weniger Menschen, denn die Einkommen steigen nicht so schnell wie die Wohnungspreise. Dem Plus von 38 Prozent bei den Kaufpreisen stehen Einkommenszuwächse von real nur 9,2 Prozent gegenüber. Der Wohnungskauf ist für den Durchschnitts-Berliner also deutlich teurer geworden. Im Schnitt 15,8 Pro-Kopf-Jahreseinkommen* kostet den Hauptstadtbewohner eine 100-Quadratmeter-Wohnung. Damit gehört Berlin heute – gemessen am regionalen Einkommensniveau – zu den drei teuersten deutschen Großstädten. Mehr bezahlen müssen Kaufinteressierte lediglich in München (21 Jahreseinkommen) und in Hamburg (15,9).

Kaufpreise hängen die Mieten ab

Die Immobilienpreise in Berlin haben das örtliche Mietniveau längst hinter sich gelassen. 29,3 Jahresnettokaltmieten werden für den Wohnungskauf fällig. Auch mit Blick auf diesen so genannten Vervielfältiger, der den Kaufpreis ins Verhältnis zur örtlichen Jahresmiete setzt, gehört Berlin mittlerweile zu den Top-Drei der kostspieligsten Großstädte Deutschlands. Experten raten deshalb, ein Investment besonders sorgfältig zu prüfen. „Es besteht das Risiko, dass erwartete Wertgewinne bereits spekulativ in die aktuellen Wohnungspreise eingeflossen sind“, sagt Stefan Eisenblätter, Direktor Immobilienvertrieb von der Postbank Immobilien GmbH in Berlin.

Investitionschancen im Umland der Hauptstadt

Wer in Berlin nicht die passende Immobilie findet, für den lohnt möglichweise der Blick über die Stadtgrenze, um den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Im Umland gibt es vergleichsweise günstige Immobilien mit Potenzial. Zu den 45 deutschen Landkreisen mit besonders guten Investitionschancen zählen etwa die an Berlin angrenzenden Kreise Potsdam-Mittelmark und Oberhavel. Um die Entwicklung beurteilen zu können, betrachten die Experten des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), die die Analysen für den Postbank Wohnatlas 2017 vorgenommen haben, zwei Faktoren: Moderate Preise und die Aussicht auf Wertsteigerung. Besonders gute Investitionschancen bescheinigen sie Kreisen und Städten mit einem prognostizierten Preis-Plus** von real mindestens 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 und umgerechnet weniger als 22,5 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf. In Potsdam-Mittelmark liegt das Kaufpreisplus bei 0,6 Prozent und es werden aktuell 21,8 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf fällig. Der Landkreis Oberhavel ist noch etwas günstiger mit 19,9 Jahresmieten, die Prognose für den Anstieg der Kaufpreise liegt ebenfalls bei plus 0,6 Prozent pro Jahr.

Mit Wertsteigerungen bis 2030 dürfen auch Eigenheim-Besitzer in Barnim (0,5 Prozent/Jahr), Havelland (0,4 Prozent/Jahr) und Teltow-Fläming (0,4 Prozent/Jahr) rechnen. In diesen Kreisen sind die Preise aktuell noch moderat. Weniger gute Aussichten bieten die Immobilienmärkte in den Kreisen Märkisch-Oderland, Oder-Spree und Dahme-Spreewald östlich der Hauptstadt sowie in der Stadt Brandenburg an der Havel. Dort stagniert oder schrumpft die Einwohnerzahl und die Preisprognose bis 2030 fällt durchweg negativ aus.

Potsdam – Berlins urbaner Nachbar

Ein Sonderfall in der Region ist Potsdam, die bevölkerungsreichste Stadt Brandenburgs. FettDort sind die Quadratmeterpreise mit 2.911 Euro noch etwas günstiger als in Berlin. Im Verhältnis zum Mietniveau ist Brandenburgs Landeshauptstadt zwar mit 27,7 Jahresnettokaltmieten für den Wohnungskauf recht teuer, dafür sind die Zukunftsaussichten aber rosig: Laut Postbank Wohnatlas dürfen Immobilienbesitzer mit Wertsteigerungen von 1,6 Prozent pro Jahr bis 2030 rechnen. In Berlin sind es laut Prognose nur 0,3 Prozent. Potsdam bietet seinen Einwohnern neben städtischer Infrastruktur auch eine unkomplizierte Anbindung an Berlin.

Tabelle: Region Berlin in Zahlen

Zeile A: Preis/qm 2016

Zeile B: Kaufpreis/ Einkommen* 2016

Zeile C: Preiswachstum p.a. real 2012-2016

Zeile D: Vervielfältiger** 2016

Zeile E: Bevölkerungswachstum p.a. 2016-2030

Zeile F: Kaufpreisprognose p.a. real 2016-2030

Zeile                           A        B    C     D     E      F

Berlin, Stadt                   3247 EUR 15,8 38,3% 29,3  0,1%   0,3%

Brandenburg an der Havel, Stadt 1462 EUR 7,8  34,9% 22,1 -1,0%  -2,7%

Potsdam, Stadt                  2911 EUR 13,6 27,9% 27,7  0,2%   1,6%

Barnim, Landkreis               1425 EUR 6,7  27,6% 18,9  0,3%   0,5%

Dahme-Spreewald, Landkreis      1982 EUR 9,5  35,7% 23,1  0,0%  -0,2%

Havelland, Landkreis            1739 EUR 8,5  33,7% 22,1  0,2%   0,4%

Märkisch-Oderland, Landkreis    1526 EUR 7,5  10,5% 20,4  0,0%  -0,2%

Oberhavel, Landkreis            1704 EUR 8,2  25,3% 19,9  0,3%   0,6%

Oder-Spree, Landkreis           1602 EUR 8,3  23,1% 20,8 -0,4%  -1,5%

Potsdam-Mittelmark, Landkreis   1890 EUR 8,5  19,1% 21,8  0,2%   0,6%

Teltow-Fläming, Landkreis       1552 EUR 7,7  31,6% 21,2  0,1%   0,4%

* Kaufpreis einer 100 Quadratmeter-Wohnung in Relation zum

Verfügbaren Einkommen pro Kopf,

** Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete Quellen:

Empirica (2017); MB Research (2016); BBSR (2015); Berechnungen des

HWWI.

Infrastruktur im Umland: Bei der Infrastruktur, also der Anbindung an Autobahn, Fernbahnhof und Flughafen, der Gesundheitsversorgung und der Auswahl an Schulen, sind die Umlandkreise weit schlechter gestellt als die Städte Berlin und Potsdam. Die Verkehrsanbindung(1) der Kreise Potsdam-Mittelmark, Barnim und Dahme-Spreewald ist nur durchschnittlich. Brandenburg an der Havel kann dagegen mit überdurchschnittlicher Anbindung punkten. Die Gesundheitsversorgung(2) ist in allen Kreisen – abgesehen von Brandenburg an der Havel unterdurchschnittlich. Und auch in Sachen Schulangebot(3) kann das Berliner Umland nicht punkten: Sie ist – gemessen am Bundesdurchschnitt – sogar in allen Kreisen stark unterdurchschnittlich.

Fingerzeige für die Kaufentscheidung

„Die Infrastruktur kann ein wichtiger Faktor für eine Kaufentscheidung sein. Allerdings sollten Immobilienkäufer genau hinsehen: Die Umlandkreise von Berlin gehören flächenmäßig zu den größten der Bundesrepublik. Je nach Lage kann die Versorgung und Verkehrsanbindung auch hervorragend sein, obwohl die Gesamtbewertung des betreffenden Kreises das nicht vermuten lässt“, sagt Stefan Eisenblätter von Postbank Immobilien. So haben auch kleinere Städte der Region infrastrukturelle Pluspunkte zu bieten. Nauen und Luckenwalde zum Beispiel verfügen über eine gute Bahnverbindung nach Berlin. „Wie die strukturelle Ausstattung ist, sollte bei der Kaufentscheidung im Einzelfall geprüft werden. Denn welche Erfordernisse bestehen, ist auch von individuellen Bedürfnissen, Lebensumständen und Vorlieben abhängig“, ergänzt Eisenblätter.

Hintergrundinformationen zur Postbank Studie Wohnatlas 2017: Die Postbank Studie Wohnatlas 2017 wurde unter der Leitung von Prof. Dr. Alkis Henri Otto, Forschungsbereichsleiter Hamburg, Städte und Regionen, vom Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) durchgeführt. Analysiert wurden 402 Landkreise und kreisfreie Städte (darunter noch der Landkreis Osterode am Harz, der am 1. November 2016 Teil des Landkreises Göttingen wurde). Im Fokus der vorliegenden Analyse steht die Region Berlin.

* Definition verfügbares Jahreseinkommen pro Kopf:

Netto-Gesamteinkommen der privaten Haushalte einer Stadt, umgerechnet auf ihre Einwohner, Kinder und Rentner eingeschlossen. Das Netto-Jahreseinkommen setzt sich zusammen aus Löhnen und Gehältern, Einkommen aus selbstständiger Arbeit, Vermögenseinkommen in Form von Zinsen und anderen Kapitalerträgen, Mieteinnahmen sowie Sozialleistungen (Renten, Kindergeld, Arbeitslosengeld und Sozialleistungen) – abzüglich Steuern und Sozialabgaben. Das verfügbare Einkommen pro Kopf ist ein Indikator für die finanziellen Verhältnisse der Bevölkerung in einer Region oder Stadt.

** Prognose Reales Preiswachstum pro Jahr in Prozent bis 2030 nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell:

Anhand verschiedener Regionaldaten zur Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung und Wohnausgaben wurde die Nachfrageentwicklung berechnet. Die Entwicklung des Angebots bleibt davon nicht unberührt. In das HWWI-Wohnungsmarktmodell flossen sowohl die Entwicklung der Nachfrage wie auch des Angebots ein. Mit diesem Prognose-Instrument lässt sich nachzeichnen, wie sich beide Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2016-2030.

 

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