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Ist die Vertrag lich festgelegte Summe erreicht, erhält der Bausparer das Anrecht auf ein Darlehen über den Rest der Summe. Dabei profitiert er von besonders günstigen Darlehens- und Sparzinsen, die sich über die Jahre ansammeln. Die Darlehenszinsen werden durch eine Provision von 1 – 3 Prozent abgemildert, die während des Vertragsschlusses anfallen.
Der Bausparprozess untergliedert sich in drei Phasen.
Die Sparphase
In dieser Phase wird die vertraglich festgelegte Summe zum vereinbarten Prozentsatz angespart. Die meisten Menschen zahlen dabei monatlich zwischen 3 und 10 Promille der gesamten Bausparsumme. Zahlungshöhe und -häufigkeit können individuell festgelegt werden. Verweigert oder versäumt der Bausparer die Einzahlung, ist die Bausparkasse berechtigt, seinen Vertrag zu kündigen.
Die Bausparkasse gründet auf dem Kollektivgedanken. Da monatlich alle Bausparer einzahlen, aber nur wenige ausgezahlt werden, hat die Bausparkasse immer genügend Kapital zur Verfügung.
Die Zuteilungsphase
An die Sparphase schließt sich die Zuteilung an. Die Bausparkasse zahlt dem Bausparer sein Guthaben und das Darlehen zuzüglich Zinsen aus. Wann die Voraussetzungen für die Zuteilungsreife erfüllt sind, ist in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) festgeschrieben. Sie variieren je nachdem, um was für eine Bausparkasse und was für einen Tarif es sich handelt. Üblicherweise beziehen sich die Voraussetzungen auf die folgenden Punkte:
- Das Mindestguthaben: Erst wenn das Bausparguthaben einen bestimmten Prozentsatz der Gesamtsumme erreicht hat, kann das Darlehen ausgezahlt werden. Meistens liegt es bei 40 – 50 Prozent.
- Die Mindestvertragslaufzeit: Hier ist der frühestmögliche Zuteilungstermin festgelegt.
- Die Mindestbewertungszahl: Diese Bewertung muss für eine Zuteilung mindestens erreicht werden.
Wesentliches Kriterium für die Zuteilung sind die Bewertungszahlen. An festgelegten Stichtagen werden sie berechnet und geordnet. Bei der Zuteilung hat immer der Bausparvertrag mit dem höchsten Wert den Vorrang. Die Zahl errechnet sich aus den eingezahlten Beiträgen, den Zinsen und der Vertragslaufzeit. Früher waren die Bewertungsstichtage immer am Quartalsende. Heute ist eine monatliche Beurteilung üblich.
Die Darlehensphase
Als Letztes folgt die Darlehensphase. Im Rahmen der Zuteilung erhält der Bausparer den Vertrag, der zur vollständigen Vertragssumme fehlt, als Bauspardarlehen. Er kann von diesem Zeitpunkt an über die volle Bausparsumme verfügen. Der Darlehensnehmer zahlt den Darlehenszins zu einem vorher vereinbarten Zins ab. Dieser ist unabhängig von den aktuellen Zinsen auf dem Finanzmarkt.
Während der Darlehensphase ist der Bausparer verpflichtet, das Darlehen zu tilgen. Er kann dies jederzeit vollständig oder in Raten tun. Anders als bei Banken muss er keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Bei Bauspardarlehen handelt es sich um Annuitätendarlehen, die zu eine festen Zinssatz über die gesamte Laufzeit getilgt werden. Je nach Tarif beträgt die Tilgung am Anfang zwischen 0,2 und 0,9 Prozent im Monat. Es besteht die Möglichkeit, die Darlehen durch eine Risikolebensversicherung abzusichern. Dabei zahlt der Versicherer die offenen Darlehensbeträge im Falle des Todes an die Bausparkasse zurück. Die Kosten für die Versicherung übernimmt der Bausparer. Sie sind im Effektivzins ausgewiesen. Darüber hinaus kann man das Risiko eines vorzeitigen Todesfalls über die Abtretung einer Lebensversicherung abzufangen.
Ist der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, bieten Bausparkassen die Möglichkeit einer Zwischenfinanzierung über ein Vorausdarlehen an.
Anwendungsgebiete
Gemäß § 1 Abs. 3 des Bausparkassengesetzes (BauSparkG) kann ein Bauspardarlehen für folgende Zwecke genutzt werden:
- Errichtung, Beschaffung, Erhaltung und Verbesserung von Gebäuden und Wohnungen, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden.
- Erwerb von Bauland und Erbbaurechten
- Erschließung und Förderung von Wohngebieten
- Ablösung von Verbindlichkeiten
Kritik an Bausparverträgen
Ein Problem besteht darin, dass der Zuteilungspunkt im Vertrag nur geschätzt, aber nicht garantiert werden kann. Das kann zu monatelangen Wartezeiten führen. In einem Umfeld niedriger Zinsen relativiert sich dieses Problem allerdings, da die Kunden Wartezeiten durch Vor- und Zwischenfinanzierungen ausgleichen können. Dabei gibt es allerdings auch Nachteile. Da die Zinsen des Bausparvertrags unabhängig vom Kapitalmarkt festgelegt werden, sind ältere Verträge mit hoher Verzinsung mitunter nicht mehr profitabel.
Von Seiten des Verbraucherschutzes wurde häufiger Kritik darüber laut, dass sich Bausparer wegen der niedrigen Darlehenszinsen günstig Geld (zur Geld Definition) leihen können, das aber mit geringen Guthabenzinsen einhergeht. Da die Zinsen oft so niedrig sind wie die des Darlehens, machen Bausparer in den ersten Jahren häufig Verluste.
Christian Weis
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