Immobilienverrentung und Teilverkauf – mit der eigenen Immobilie den Lebensabend vergolden
Was ist eine Immobilienrente?
Viele Menschen haben ihr ganzes Leben gearbeitet, um eine Eigentumswohnung oder ein Haus abzubezahlen. Dabei wurde auf vieles verzichtet und so mancher Lebenstraum immer wieder nach hinten verschoben. Jetzt im Rentenalter wäre genug Zeit, um sich beispielsweise ein Wohnmobil zu kaufen, auf Reisen zu gehen oder einen barrierefreien Umbau an der Immobilie durchzuführen. Allerdings fehlt es an den notwendigen liquiden Mitteln, um diese Wünsche Realität werden zu lassen.
Mit einer Immobilienverrentung wird gebundenes Kapital freigesetzt, das zur freien Verfügung steht. Im Gegenzug dient die Immobilie als Sicherheit für den Kapitalgeber, damit sich seine Investition in der Zukunft amortisiert. Die folgenden Modelle der Immobilienverrentung sind möglich.
Immobilien-Teilverkauf
Der Teilverkauf ist kein klassisches Modell der Immobilienrente, sondern ähnelt einem gewöhnlichen Immobilienverkauf. Der Teilverkauf eines Hauses erklärt sich aus dem Wunsch vieler Senioren, ihren finanziellen Bedürfnissen nachzukommen und dabei nicht die gesamte Immobilie zu veräußern, sondern nur einen Teil davon.
Ermittlung des Auszahlungsbetrags
Der Eigentümer fordert bei einem Anbieter ein individuelles Angebot an und lässt sich ausführlich beraten. Dies ist in der Regel unverbindlich und kostenfrei. Sofern der Eigentümer auf Grundlage des Angebots den Teilverkauf wünscht, ermittelt ein unabhängiger und zertifizierter Gutachter den Marktwert der Immobilie. Dabei ist es möglich, bis zu 50 Prozent des Hauses zu veräußern, die Wunschauszahlung muss mindestens 100.000 Euro betragen.
Nach der Einigung wird der Kaufvertrag aufgesetzt, der von einem Notar beurkundet wird. Zudem wird das Nießbrauchrecht des Teilverkäufers im Grundbuch eingetragen. Anschließend folgt die Überweisung der Wunschauszahlung auf das angegebene Konto.
Immobilie weiterhin nutzen
Durch den Teilverkauf der Immobilie wird der Teilkäufer zum sogenannten stillen Miteigentümer und erhält dafür ein monatliches Nutzungsentgelt. Als Teilverkäufer können Sie Ihr Zuhause weiter bewohnen und es nutzen. Sie behalten auch in Zukunft die Entscheidungshoheit und können Ihr Haus zum Beispiel renovieren und gestalten, wie Sie es möchten.
Zudem haben Sie das Recht, die Immobilie zu vermieten. Da der Teilverkäufer mindestens 50-prozentiger Eigentümer der Immobilie bleibt, profitiert er auch anteilig von künftigen Wertsteigerungen.
Später verkaufen oder vererben
Sollten Sie eines Tages den Gesamtverkauf der Immobilie wünschen, übernimmt der Anbieter in der Regel für Sie die vollständige Abwicklung und versucht, einen Höchstpreis zu erzielen. Dabei verzichten einige Anbieter sogar auf ein Durchführungsentgelt im Rahmen eines späteren Gesamtverkaufs.
Sie können die Immobilie auch zu jeder Zeit zurückkaufen. Zudem erhalten Ihre Erben ein Erstankaufsrecht auf den verkauften Immobilienanteil.
Die Leibrente
Bei der Leibrente handelt es sich um eine klassische Form der Immobilienverrentung. Sie ist vergleichbar mit einem Immobilienverkauf auf Raten. Dabei leistet der Anbieter dem Verkäufer eine lebenslange oder befristete Monatszahlung. Der Verkäufer erhält ein Wohnrecht und kann in der Immobilie bleiben, er darf sie allerdings nicht vermieten.
Das Wohnrecht endet mit dem Auszug oder dem Tod des Verkäufers. Das gilt auch dann, wenn er in ein Pflegeheim zieht. Die Leibrente als Modell der Immobilienverrentung existiert in zwei Varianten:
Lebenslange Leibrente
Die Rentenzahlung wird bis zum Ableben des Empfängers ausgezahlt. Zur Berechnung der verbleibenden Lebensdauer wird die statistische Lebenserwartung herangezogen. Verstirbt der Empfänger vorher, fällt die Immobilie an den Käufer. Erben gehen bei diesem Modell leer aus. So profitieren sie auch nicht von eventuellen Wertsteigerungen der Immobilie.
Temporäre Leibrente
Eine befristete Rentenzahlung nennt sich auch Zeitrente. Die Höhe der monatlichen Zahlungen wird nicht mittels der statistischen Lebenserwartung berechnet, sondern auf Grundlage eines fest definierten Zeitraums. Auch bei diesem Modell werden die Rentenzahlungen eingestellt, wenn der Verkäufer vorher verstirbt.
Der Rückmietkauf
Bei einem Rückmietkauf wird die Immobilie vom Eigentümer vollständig abgegeben. Der Verkäufer vereinbart mit dem Käufer, dass er zur Miete wohnen bleiben kann. In der Regel verzichtet dieser auf sein Recht der Kündigung aufgrund von Eigenbedarf. Diese Bedingung sollte vertraglich festgehalten werden. Der außerordentliche Kündigungsgrund wegen rückständiger Mietzahlungen ist davon nicht betroffen.
Die Vorteile des Rückmietkaufs verorten sich in der schnellen Freisetzung von Kapital und des verbleibenden Wohnrechts. Zudem ist der neue Eigentümer für die Instandhaltung und Sanierung der Immobilie zuständig. Ein Nachteil des Rückmietkaufs ist, dass die Mietzahlungen am Marktwert der Immobilie berechnet werden. Denn je höher der Verkaufswert ist, desto höher fallen die späteren Mietzahlungen aus. Der Eigentümerwechsel bedingt obendrein, dass die Immobilie nicht mehr vererbt werden kann.
Kredite für Senioren
Die Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Jahre 2016 brachte mit sich, dass die Aufnahme eines Kredits nur dann erfolgen darf, wenn es absehbar ist, dass die Schuld des Kreditnehmers noch zu Lebzeiten getilgt werden kann. Zwar wurde diese Vorgabe später entschärft, jedoch gilt immer noch der Grundsatz, dass ältere Menschen schwerer ein Darlehen erhalten als jüngere.
Einige Anbieter vergeben zwar Kredite an Hauseigentümer, die das 70. Lebensjahr überschritten haben. Doch die hohen Zinsen und die schlechten Konditionen lassen es für viele Senioren unattraktiv erscheinen.
Was wird unter einer Umkehrhypothek verstanden?
Eine weitere Möglichkeit, um im Alter dank der Immobilie mehr Liquidität zu erhalten, bietet die sogenannte Umkehrhypothek. Dabei erhält der Eigentümer von einem Kreditgeber ein Darlehen, das über eine Grundschuld abgesichert ist. Interessant für den Kreditnehmer ist die Tatsache, dass dabei während eines festgelegten Zeitraums weder Zinsen noch Tilgungsraten anfallen.
Die Rückzahlung samt Zinsen wird komplett auf einmal fällig und durch den Verkauf der Immobilie beglichen. Sollte der Erlös nicht ausreichen, können die Erben zur Rechenschaft gezogen werden.
- Titelbild: Foto von Marcus Aurelius
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