Was ist ein Teilverkauf von Immobilien?
Beim Teilverkauf veräußert man einen Teil der Eigentumswohnung oder des Eigenheims. Der veräußerte Anteil darf maximal 50 Prozent betragen, die restlichen Prozent behält man weiterhin. Verkäufer sind private Immobilienbesitzer, Käufer sind beispielsweise Banken oder auf den Teilverkauf spezialisierte Immobilienfirmen.
Als Verkäufer erhält man vom Käufer den vereinbarten Kaufpreis für den Teilverkauf. Dieses Geld kann man verwenden, wie man möchte, sei es für eine Modernisierung oder den altersgerechten Umbau der Immobilie, als vorgezogenes Erbe für den Nachwuchs oder um sich einen Traum wie ein Wohnmobil oder eine Weltreise zu finanzieren.
Was ändert sich durch den Teilverkauf?
Durch den Teilverkauf besitzt man die Immobilie nicht mehr vollständig, darf sie aber wie gewohnt komplett bewohnen (Nießbrauchsrecht). Dafür muss man dem neuen stillen Miteigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen.
Da die Immobilie teilweise im Eigentum bleibt, trägt man weiterhin Verantwortung dafür und muss beispielsweise für Reparaturen aufkommen. Den eigenen Teil der Immobilie kann man vererben oder den verkauften Teil wieder zurückkaufen. Auch die Erben können den verkauften Teil der Immobilie später zurückkaufen. Sollte man in ein Seniorenheim umziehen, darf man die Immobilie vermieten und muss die Mieteinnahmen nicht mit dem Miteigentümer (Käufer) teilen.
Teilverkauf: Beispielberechnung für Erlös durch Teilverkauf
Eine Immobilie ist 400.000 Euro wert.
Man vereinbart einen Teilverkauf von 50 Prozent, was einem finanziellen Wert in Höhe von 200.000 Euro entspricht.
Als Verkäufer bekommt man 200.000 Euro vom Käufer.
Fortan kann man wie gewohnt in der Immobilie wohnen und zahlt eine Art monatliche Miete (Nutzungsentgelt) an den Käufer (jetzt Miteigentümer). Die Summe des über die Jahre gezahlten Nutzungsentgelts gilt es vom Erlös durch den Teilverkauf beziehungsweise späteren Gesamtverkauf abzuziehen, um auszurechnen, wie viel man im Endeffekt durch den Deal verdient hat.
Welche Fehler sollte man beim Teilverkauf von Immobilien vermeiden?
Der Teilverkauf von Immobilien scheint wie eine attraktive und einfache Lösung, um an zusätzliches Geld zu kommen, ohne sein gewohntes Lebensumfeld verlassen zu müssen. Doch es gibt einiges, das schiefgehen kann.
Fehler #1: Unpassender Verkaufszeitpunkt
Der örtliche Immobilienmarkt, die Entwicklung der Zinsen oder die Saison sind nur einige Faktoren, die man beachten sollte, wenn man eine Immobilie verkaufen will. Wer sich bisher nie für den Immobilienmarkt interessiert hat, mag davon überrascht sein. Aber es macht durchaus Sinn, den passenden Verkaufszeitpunkt abzuwarten. Verkauft man nämlich zu einem guten Zeitpunkt, lässt sich oft ein höherer Verkaufspreis erzielen als zu einem ungünstigen Zeitpunkt. Ein einfaches Beispiel dafür ist der Verkauf einer saisonal genutzten Immobilie. Sei es eine Berghütte oder ein Haus am Strand, solche Immobilien sind außerhalb der Saison weniger nachgefragt und erzielen womöglich geringere Verkaufspreise. Auch saisonale Ereignisse wie Schulferien und Feiertage spielen eine Rolle dabei, wie hoch die Nachfrage gerade ist, zeigt eine Analyse von Suchmaschinenanfragen.
Außerdem spielen die Zinsen eine Rolle. Wenn eine Zinssenkung oder Zinserhöhung abzusehen ist, sollte bewusst gehandelt werden. Grundsätzlich ist ein guter Verkaufszeitpunkt von niedrigen Zinsen gekennzeichnet, denn dann sind die Baukredite für Käufer attraktiv. Wenn also abzusehen ist, dass die Zinsen bald erhöht werden, sollte der Immobilienverkauf nicht auf die lange Bank geschoben werden. Andersherum wäre es klug, mit dem Verkauf zu warten, wenn abzusehen ist, dass die Zinsen bald wieder sinken werden. Wer eine Immobilie verkaufen will, sollte daher möglichst gut recherchieren und den regionalen Markt mindestens einige Wochen lang beobachten, um den besten Verkaufszeitpunkt abzupassen.
Fehler #2: laufende Kosten nicht oder falsch berechnet
Der Teilverkauf von Immobilien ist ein attraktives Angebot, um sich mehr Liquidität zu verschaffen. Dabei darf man jedoch die laufenden Kosten nicht ignorieren. Durch den Teilverkauf besitzt man die Immobilie nicht mehr vollständig und muss dem neuen Miteigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt zahlen. Da man Teileigentümer ist, ist man weiterhin für die Grundsteuer, den Unterhalt und Reparaturen an der Immobilie verantwortlich. Diese Kosten dürfen nicht vergessen werden, wenn man über einen Teilverkauf nachdenkt.
Das Nutzungsentgelt wird in der Regel auf fünf bis sieben Prozent abhängig von der Auszahlungssumme festgelegt und für einige Jahre festgeschrieben. Bei einem Teilverkaufswert in Höhe von 200.000 Euro und einem fünfprozentigen Nutzungsentgelt wären das 833 Euro monatlich, die man dem stillen Miteigentümer überweisen muss, um wie gewohnt in der Immobilie zu wohnen. Bei einem siebenprozentigen Nutzungsentgelt wären es 1.166 Euro pro Monat.
Zusätzlich zum Nutzungsentgelt fallen die Grundsteuer sowie Unterhaltskosten für Müllabfuhr etc. und Reparaturkosten an.
Nach Ablauf der festgelegten Frist darf der Miteigentümer das Nutzungsentgelt an die dann aktuellen Marktpreise anpassen. Das heißt: Je länger man in der Immobilie lebt, desto mehr muss man über die Jahre an den Miteigentümer zahlen. Nach Ablauf der Frist kann das Nutzungsentgelt bei ungünstigen Bedingungen sogar ansteigen. Im schlimmsten Fall muss man mehr zahlen, als man für den Teilverkauf erhalten hat. Andersherum gesehen kann sich der Teilverkauf finanziell lohnen, wenn beispielsweise die Immobilie für mehr Geld vermietet wird, als das Nutzungsentgelt beträgt oder wenn der Immobilienwert stark steigt.
Fehler #3: zusätzliche Kosten nicht bedacht
Beim Rückkauf oder späteren Komplettverkauf der bereits teil verkauften Immobilie fallen weitere Kosten an. Der stille Miteigentümer kümmert sich normalerweise um den Verkauf und behält einen Teil des Erlöses als Entgelt für die Durchführung des Verkaufs ein. Wenn die Immobilie in der Zwischenzeit an Wert gewonnen hat, bekommt man vom Gesamtverkauf den am Anfang vereinbarten Prozentwert raus (etwa 50 Prozent). Hat die Immobilie allerdings an Wert verloren, verringert sich der Anteil, da sich die meisten Anbieter, die sich als Miteigentümer einkaufen, im Vertrag gegen Wertverlust absichern. Typischerweise enthalten die Verträge eine Klausel, die festlegt, dass beim Gesamtverkauf der Erlös für die anbietende Bank beziehungsweise Firma bei 114 bis 117 Prozent liegt.
Auch beim Rückkauf oder Weiterverkauf sichern sich die stillen Miteigentümer ein Durchführungs Entgelt. Typischerweise liegt die Gebühr dafür zwischen 2,25 und 5,5 Prozent des kompletten Verkaufserlöses.
Fehler #4: Verkaufspreis falsch kalkuliert
Immobilien haben keinen absoluten Wert. Wie viel eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim wert ist, entscheiden das aktuelle Angebot und die derzeitige Nachfrage. Man sollte sich weder am gezahlten Preis oder seinem Bauchgefühl noch am Rat von Familie und Freunden orientieren. Besser ist es, den Wert der Immobilie professionell schätzen zu lassen. Professionelle Fachleute bewerten alle Vor- und Nachteile einer Immobilie genau und ermitteln einen realistischen Wert. Dieser Wert kann über dem eigenen Schätzwert liegen oder darunter. In beiden Fällen ist der professionell ermittelte Verkaufswert wertvoll, denn wird eine Immobilie unter Wert angeboten, lässt man nur unnötig Geld auf dem sprichwörtlichen Tisch liegen. Bietet man hingegen eine Immobilie zu teuer an, sind Käufer nicht interessiert und man verliert Zeit und Geld, weil man wiederholt inserieren muss.
Fehler #5: Dokumente nicht parat
Damit ein (Teil-)Verkauf einer Immobilie über die Bühne gehen kann, werden bestimmte Unterlagen benötigt. Experten raten dazu, folgende Dokumente rechtzeitig zusammenzutragen:
- Energieausweis (je nach Immobilie Verbrauchs- oder Bedarfsenergieausweis)
- Grundbuchauszug
- Lageplan
- Wohnflächenberechnung
- Statikberechnung für das Gebäude
- Nebenkostenübersicht
- Genehmigungen (etwa Baugenehmigungen)
- Mess- und Wartungsprotokolle
- Rechnungen für Reparaturen, Renovierungs- und
- Modernisierungsmaßnahmen
Fazit
Der Teilverkauf einer Immobilie könnte eine schnelle und einfache Liquiditätsspritze sein. Auf den ersten Blick bieten sich nur Vorteile: Man erhält eine stattliche Summe Geld, ohne sein Wohneigentum aufgeben zu müssen. Doch damit sich der Teilverkauf tatsächlich lohnt, gilt es vor Vertragsabschluss alle Klauseln genau zu analysieren und die Folgekosten zu berechnen. Beides unzureichend zu tun, gehört zu den größten Fehlern beim Teilverkauf von Immobilien.
