Die von der Bundesregierung beschlossene Energiewende hat das ambitionierte Ziel, bis 2030 die Treibhausgasemissionen bis 2030 um 55 Prozent (Referenzjahr 1990) zu senken und den Anteil der erneuerbaren Energien bis dahin auf 65 Prozent zu erhöhen. Ein wesentlicher Treiber ist das GEG, da in Deutschland mehr als ein Drittel des gesamten Energieverbrauchs durch Gebäude verursacht wird. Soweit, so gut. Neben anderen Vorgaben und Maßnahmen sollen auch durch Eigentümerwechsel Verbesserungen der Energiebilanz von Gebäuden initialisiert werden. Welche Immobilien sind hiervon betroffen, was und wo muss saniert werden, wer kann sich auf die Ausnahmeregelung berufen?
Beschränkung auf Ein- und Zweifamilienhäuser
Zunächst einmal ist festzustellen, dass die Sanierungspflicht lediglich für Gebäude mit maximal zwei Wohnungen gilt. Tatsächlich betrifft diese Regelung also „nur“ die 12,6 Millionen Ein- und die 6,2 Millionen Zweifamilienhäuser in der Bundesrepublik. 21,2 Millionen Mehrfamilienhäuser in DE bleiben außen vor. Sanierungspflichtig sind dann auch nur Immobilien, die vom Verkäufer schon vor dem 01.02.2002 bewohnt wurden, da diese bisher von zahlreichen Sanierungsauflagen befreit waren. Gebäude, die später errichtet wurden, entsprechen üblicherweise bereits den strengeren energetischen Vorgaben, dies gilt auch für Mehrfamilienhäuser. Die Grundfläche der Immobilie muss zudem 50 qm überschreiten, um unter die Sanierungspflicht zu fallen. Weiterhin ist es irrelevant, wie man in den Besitz des Grundstück gelangt ist – ob über Erbschaft, Schenkung oder Kauf.
Drei Sanierungspflichten
Sobald also fest steht, dass die Pflicht für den neuen Eigentümer gilt, unterscheidet das Gesetz drei konkrete Sanierungs-Bereiche. Das Dach – bzw. die oberste Geschoßdecke einer beheizten Wohnung – muss fachgerecht gedämmt werden. Ist eine Gas- oder Ölheizung mit Standard- oder Konstanttemperaturkessel vorhanden, fällt diese unter die Sanierungspflicht, gleichzeitig gilt hier eine Maximallaufzeit von 30 Jahren. Niedrigtemperatur- und Brennwettheizungen sind hingegen ausgenommen. Zudem müssen Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch ungeheizte Räume laufen, ebenfalls wärmegedämmt werden. Diese Maßnahmen sind innerhalb von 24 Monaten nach Eigentümerwechsel durchzuführen.
Fördermöglichkeiten
Da auch dem Gesetzgeber sehr bewusst ist, welche Investitionen auf die neuen Eigentümer zukommen können, wurden verschiedene Fördermöglichkeiten geschaffen. Den Gesamtüberblick erhalten Sie auf der Webseite der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), der erste Ansprechpartner sollte ein zugelassener Energieberater sein. Mit diesem lässt sich ein individueller Sanierungsfahrplan erstellen. Die Kosten dafür werden zu 80 Prozent vom Staat getragen. Beispielsweise wird die erwähnte Dämmung des Dachs bzw. der obersten Geschoßdecke durch Übernahme von einem Fünftel der Kosten bezuschusst, der finanzielle Aufwand zur Austausch der Heizung reduziert sich durch die BEG um bis zu 45 Prozent.
Fazit
Die aufgeführten Maßnahmen sind durchaus sinnvoll, die Kommunikation der Vorteile ließ bisher leider ein wenig zu wünschen übrig. Meine Empfehlung für zukünftige Besitzer eines Ein- oder Zweifamilienhauses: Erkundigen Sie sich unbedingt vorher über notwendige Maßnahmen, konkrete Fördermöglichkeiten und Ausnahmeregelungen. Gerade im Bereich der Heizungsanlage existiert eine enorme Bandbreite von Optionen, die überblickt und weitsichtig analysiert werden sollte. Ansonsten fallen eventuell Kosten an, die man leicht hätte vermeiden können.
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- Sascha Klupp: Real Estate AG
