Interview mit Gregor Marweld zu den aktuellen Immobilienpreisen in Deutschland

Herr Marweld, laut einer aktuellen Umfrage, die u.a. dem manager-magazin vorliegt würden sich 90 Prozent der Unternehmen in der Bauindustrie über Preissteigerungen und 80 Prozent über Lieferengpässe beschweren. Wie werden sich diese Stimmungslagen Ihrer Meinung nach perspektivisch entwickeln?

Meiner Meinung nach gibt es deutliche Anzeichen für eine Verschärfung der Lage. Lieferengpässe, welche bereits durch die Pandemie entstanden sind, werden sich durch die kriegerische Auseinandersetzung in der Ukraine nochmals verschärfen. Es mangelt selbst an den einfachsten Materialien wie Nägeln, ohne die die Baubranche kaum handeln kann. Rechnet man dann noch das geringere Angebot an Rohstoffen wie Stahl oder Kunststoff hinzu, liegt die Intensivierung dieser negativen Rahmenbedingungen auf der Hand.

Langfristig wird die Verteuerung des Baumaterials die Zahlen an gebauten Wohnungen oder auch Gewerbeeinheiten im Vergleich zu den Vorjahreswerten so nach unten drücken. Käufer und Mieter werden entsprechend höheren Preisen ausgeliefert sein – unabhängig ob in einer Metropolregion oder dem ländlichen Raum.

Kann also nicht davon ausgegangen werden, dass wir – anders als es aktuelle Zahlen von Deutsche Bank Research sagen, eine Preisentspannung Richtung 2024 erwarten können?

Absolut! Zumal manche Parameter des Recherchehauses sehr statisch ausfallen. Beispielsweise mit Blick auf den Zuzug an Menschen, die selbstverständlich ihre Nachfragen am Markt artikulieren werden. Hier wird es nur sehr schwer möglich sein, zuverlässige Prognosen liefern zu können. Bleibt es bei den aktuellen Zahlen an Flüchtlingsbewegungen innerhalb Europas, wird die Nachfrage weiterhin hoch bleiben und das Angebot stagnieren bzw. im Worst-Case-Szenario bei rückläufiger Bautätigkeit sogar sinken. Werden die oben genannten Triebkräfte wie Rohstoffverknappung und gestörte Lieferketten nicht austariert, droht sogar eine Preissteigerung wie wir sie lange nicht mehr gesehen haben. Und das kann sehr schnell gehen: Möglicherweise schon im kommenden Jahr.

Können Sie in so einer Situation Tipps für beispielsweise Investoren nahelegen?

Entscheidend wird es sein, nicht mehr mit der Denkart aus der Pandemiephase vorzugehen. Oder anders gesagt: Altbewährte Methoden von vor ein bis zwei Jahren oder sogar davor werden heute nicht mehr funktionieren. Tägliches Newsjacking der Lage ist für Marktakteure wichtiger denn je. Schließlich können sich die beschriebenen Engpässe am Markt täglich ändern, was eine sofortige Reaktion von Stakeholdern wie Investoren notwendig macht.

Wie äußert sich die Lage vor Ort in Berlin? Gibt es da spezifische Schwerpunkte, zum Beispiel mit Blick auf die Preisentwicklung bei den Gewerbeimmobilien?

Fakt ist einerseits, dass die noch nicht realisierten Projekte wegen fehlender Antworten auf Finanzierungsfragen extrem wackelig und auf der Kippe stehen. Am ehesten sind davon leider Projekte in den äußeren Bezirken betroffen. Schließlich kam es bereits während den ersten Coronawellen zu Baustopps in diesen Gegenden.

Diese Entwicklung trifft auf eine weiterhin stabile Nachfrage an gut ausgestatteten Büros in den innerstädtischen Lagen. Ehrlich gesagt war der Bedarf nach technologischen und energieeffizienten Büroobjekten noch nie so hoch wie jetzt. Die Ursprünge selber hängen noch mit Covid zusammen. Beschäftigte wollen – wenn sie ins Office gehen – ausschließlich in der Umgebung arbeiten, die ihren ökologische Fußabdruck einerseits auf ein Minimum reduzieren und andererseits den größtmöglichen Grad an Innovation bieten. Kann eine innerstädtische Immobilie dies heute nicht leisten, fällt sie aus dem Raster, da der Markt diese Faktoren zukünftig priorisieren wird. Mieter, unabhängig ob Großunternehmen, Konzerne bzw. die öffentliche Hand müssen sich dessen bewusst sein. Vermeintlich große Summen in das Arbeitsumfeld zu investieren sorgt so für enorme Mitarbeiterbindung und damit einhergehenden unternehmerischen Erfolg.

Und in ein bis zwei Jahren? Kann man dazu bereits valide Prognosen abgeben oder ist es noch zu früh um heute belastbare Aussagen für die lokale Preisentwicklung in 12 bis 24 Monaten zu treffen?

Die Entwicklung steht und fällt mit der Frage, wie lange der Konflikt in der Ukraine andauert. Wie organisieren sich die Lieferketten? Welche Entwicklungen nehmen die Rohstoffpreise? Erleben wir ein neues Zeitalter der globalen Rezession? All diese Details werden wegweisend sein. Bleibt es allerdings bei niedrigen Zinsen und galoppierenden Inflationswerten, werden sich die Immobilien als sichere Anlagen weiter halten.