Erbbaurecht und Bebauung können zusammenfließen
Anders kann es jedoch aussehen, wenn die Bestellung eines Erbbaurechts an einem Grundstück vereinbart wird und der Grundstückseigentümer aufgrund der Vertrag lichen Verpflichtung zuvor noch das Gebäude auf eigene Kosten herstellen muss. Hier liegt nach dem Urteil des FG Köln vom 10.3.2010 ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück vor und neben den Erbbauzinsen fließen auch die Aufwendungen für die Errichtung des Gebäudes in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer (HIER finden Sie Informationen zur Grunderwerbsteuer) ein. Denn in einem solchen Fall liegt ein einheitliches Vertragswerk vor, weil zwischen dem Erbbaurechts- und dem Bauerrichtungsvertrag ein enger sachlicher Zusammenhang besteht, aufgrund dessen für alle am Projekt Beteiligten verbindlich feststeht, dass, wie und mit welchem Unternehmen das Grundstück, an dem der Erwerber das Erbbaurecht erwerben wird, bebaut werden wird (Az. 5 K 99/09).
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist jede Gegenleistung, die der Erwerber eines Grundstücks beziehungsweise der Erbbauberechtigte als Entgelt für den Kauf beziehungsweise die Bestellung des Erbbaurechts gewährt. Geht es um die Bestellung eines Erbbaurechts an einem bebauten Grundstück, so sind neben den vom Erbbauberechtigten zu zahlenden Erbbauzinsen grundsätzlich auch seine Aufwendungen maßgebend, wenn diese in die Errichtung des Gebäudes durch den Eigentümer einfließen. Gleiches gilt nun, wenn das Erbbaurecht nur an einem unbebauten Grundstück besteht, die vereinbarten Kosten, die vom Eigentümer getragen werden, dem Erbbauberechtigten zugutekommen. Dann zählen diese Bauaufwendungen zur steuerpflichtigen Gegenleistung.
Entscheidend für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks ist nicht, ob sich der Erwerb in bebautem Zustand aus einem Vertrag ergibt. Auch die Inhalte mehrerer Verträge gelten als ein Erwerb, wenn zwischen ihnen ein rechtlicher oder ein so enger tatsächlicher Zusammenhang besteht, dass der Erwerber – objektiv betrachtet – ein bebautes Grundstück erhält.
(TIPP) Durch diese Rechtsprechung haben Finanzbeamte nunmehr gute Argumente, zum Beispiel den Hauskauf vom Bauträger immer als schlüsselfertiges Werk zu besteuern. Auch eine Aufspaltung in mehrere Verträge nützt nichts, das Finanzamt vermutet auch hier einen einheitlichen Vorgang und setzt generell auf alles Grunderwerbsteuer fest. Das gilt dann neben den Baukosten und Grundstückspreis auch für Makler-, Vermessungs-, Erschließungsgebühren und Sonderwünsche des Bauherren. Zu beachten ist, dass die Grunderwerbsteuer bei den Mieteinkünften nicht sofort als Werbungskosten (zur Werbungskosten Definition) absetzbar, sondern zusammen mit dem Gebäude über 50 Jahre verteilt abzuschreiben ist. Sie zählt nämlich zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens und des Gebäudes.
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