Herr Knedel, Sie sind ein renommierter Investor, Coach und Autor im Immobilienbereich. Die Coronakrise bedingt Veränderungen in beinahe jeder Branche, auch der Immobilienbranche. Mit Ausblick auf die Zeit nach Corona – welche Trends werden die Immobilienbranche in Zukunft prägen?
Thomas Knedel: Allen voran sehe ich die auch derzeit schon gut voranschreitende Digitalisierung der Branche. Auch wenn die Branche auch in diesem Bereich ein „Spätzünder“ ist, hat die Corona-Krise die Digitalisierung von Arbeitsprozessen, Kommunikation und Datenerhebung deutlich beschleunigt. Wir sehen das eindrucksvoll anhand der fast täglich neu entstehenden Proptechs.
Im „klassischen“ Immobilienbereich fällt vor allem der – überfällige – Wandel des Einzelhandels in der Innenstadt auf. Viele Konzepte funktionierten auch vor Corona nur noch schleppend. Auch wenn der Wandel für viele schmerzlich ist, halte ich es für positiv, dass mehr und mehr Einzelhändler an hybriden Konzepten (Online-Handel und der klassische Ladenverkauf in der City) arbeiten.
Den Bereich Wohnen sehe ich weiterhin als Fels in der Brandung. Hier hat die Krisensituation vor allem gezeigt, dass die Investition in die klassische Wohnimmobilie nicht grundlos als eines der sichersten Investments überhaupt gilt.
Die Immobilienbranche steht für „People Business“ und wird durch die Face-to-Face Kommunikation geprägt. Bedingt durch die Pandemie finden jedoch auch hier die Kommunikationsformate überwiegend online statt. Denken Sie hybride Modelle werden zukünftig beliebter oder bleiben das Überbleibsel der Pandemie?
Thomas Knedel: Nein, ich finde, dass die digitale Kommunikation ein sehr effektiver Weg ist. Schließlich können wir uns mittels Videoschalte ebenfalls tief in die Augen schauen. Natürlich ist der zusätzliche persönliche Kontakt unverzichtbar. Aber gerade für die kleinen täglichen Meetings halte ich Onlineformate für sehr, sehr ressourcenschonend.
Derzeit wird viel über die Mietdeckel in deutschen Großstädten berichtet. Brauchen wir wirklich mehr Regulierung am deutschen Immobilienmarkt?
Thomas Knedel: Sie werden keinen Immobilieninvestor finden, der diese Frage guten Gewissens mit „ja“ beantworten kann. Wir erleben gerade in Berlin, dass sich die Lage am Wohnungsmarkt gerade durch den „Mietendeckel“ sogar verschärft. Auch wenn die Mietpreise von Wohnungen mit solchen Regularien künstlich niedrig gehalten werden, entstehen dadurch ja nicht mehr Wohnungen, – Ich behaupte sogar, dass es weniger werden. Wer möchte denn in einem Markt bauen, wenn er weiß, dass sich sein Investment nicht lohnen wird. Angebot und Nachfrage waren schon immer die besten Marktmechanismen, so einfach sie auch sind.
Aber auch der seitens einiger Kommunen geradezu exzessiv umgesetzte „Milieuschutz“ (streng regulatorischer Schutz von Mietern im Bestand) ufert geradezu aus. So werden Mieter beispielsweise von Kommunen angeschrieben und gebeten sich bei der entsprechenden Stelle des Wohnungsamtes zu melden, sollte sich der Hauseigentümer sich nicht so verhalten, wie es sich der Mieter wünscht. Aber auch der den Baubehörden naturgemäß zustehende „Ermessensspielraum“ wird mehr und mehr durch reine Willkür ersetzt. Allein durch diese vielfach praktizierten Vorgehensweisen entsteht derzeit ein kaum vorstellbares investitionsfeindliches Klima zwischen Hauseigentümern, Mietern und Behörden, forciert durch entsprechendes „Denunziantentum, wie wir es zuletzt in der DDR hatten.
Sie arbeiten vor allem im Rhein-Main- und Ruhrgebiet. Welche Regionen, welche Bundesländer repräsentieren Ihrer Meinung nach aktuell das geeignetste Umfeld für Immobilienunternehmer?
Thomas Knedel: Im Wohnbereich – leider muss ich es sagen – alle Gegenden, die nicht durch eine sogenannte Milieuschutzsatzung belegt sind. Denn hier herrscht schlichtweg politische Willkür seitens der Behörden, die kaum noch kalkulierbar ist. Wir werden hier – aufgrund der starken Überregulierungen, ähnlich wie in Wien bereits geschehen – mehr und mehr den Verfall der besonders erhaltenswerten Altbausubstanz in attraktiven Innenstadtbezirken erleben.
Weiterhin empfehle ich – je nach verfolgter Investmentstrategie – unbedingt auf die Infrastruktur (Potenzielle Arbeitgeber, Anbindung an Ballungszentren und Nahversorgung) zu achten, wobei jedoch auch der Freizeitwert nicht kurz kommen sollte.
Natürlich spielen auch die politischen Rahmenbedingungen in diesem Jahr eine große Rolle. Was erwarten Sie nach der Wahl im September und welche Wünsche haben Sie an eine neue Bundesregierung und das zuständige Ministerium in Berlin?
Thomas Knedel: Dies sind drei Punkte:
1) Eine Abkehr vom Feindbild des Immobilienspekulanten bzw. Immobilienhais. Die Politik sollte viel stärker reflektieren, wer dafür sorgt, dass unsere Städte und Quartiere so lebenswert sind, wie sie heute (noch weitgehend) sind. Sind es linke Idealisten oder doch eher wirtschaftlich orientierte Pragmatiker? – Zudem empfehle ich dringend den Kommunikationsstil zu ändern. Wem bringt es denn, Vermieter und Mieter förmlich aufeinander aufzuhetzen?
2) Die Abschaffung oder zumindest starke Eingrenzung der regulatorischen Maßnahmen im Wohnbereich. Geben wir dem Markt seine Freiheit wieder, wird es einen viel intensiveren Wohnungsbau geben, der für Entspannung an den Wohnungsmärkten sorgen wird.
3) Für dringend notwendig erachte ich zudem eine Reform der Behörden, die sich mit dem kommunalen Wohnungswesen und den Baugenehmigungsverfahren befassen. Derzeit ist es fast tägliche Praxis, dass gerade die Bauämter als Instrumente zur Durchsetzung politischer Meinungen missbraucht werden. Dies wirkt sich nicht nur gegenüber dem Bauantragenden aus, sondern, so erfahre ich es immer wieder, herrscht auch innerhalb der Behörden eine Kultur von Druck, Unsicherheit und Angst. Eine Baubehörde sollte sich – so trivial es klingen mag – am geltenden Bau- und Planungsrecht orientieren und nicht zum Instrument für die Umsetzung politischer Leitmotive gegen geltendes Recht werden.
Thomas Knedel ist Immobilienunternehmer und blickt auf mehr als 20 Jahre Erfahrung im Immobiliengeschäft zurück. Seit 2007 ist er Inhaber der Triamis Gruppe, einem Investment-Unternehmen. Sein Wissen gibt er in Büchern, Podcasts und Online-Kursen an zukünftige und bereits aktive Immobilieninvestoren weiter.
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