Immobilien bleiben auch nach 2023 ein robustes, langfristiges Investitionsobjekt

Herr Richter, lohnt es sich heute weniger als vor einem Jahr eine Immobilie zu kaufen? Wäre es klüger, auf bessere Zeiten zu warten?

Aus meiner Sicht gibt es immer Mahner, die Krisenzeiten beschwören und auf bessere Zeiten hoffen. Für diese Beobachter wird es nie den richtigen Zeitpunkt geben.

Ich bin allerdings fest davon überzeugt, dass sich jeder kapitalkräftigte Käufer, mit dem Gedanken beschäftigten sollte einzusteigen, sollten Objektzustand und Lage passen. Denn: Auf lange Sicht werden die Rahmenbedingungen mit steigenden Sanierungs- und Finanzierungskosten nicht einfacher, hochwertige Objekte dafür umso rarer.

Auf vermeintlich bessere Zeiten zu hoffen, macht insoweit wenig Sinn.

Was sehen Sie für Todsünden, die wiederum Verkäufer heute beim Verkauf einer Immobilie vermeiden sollten?

Vorweg würde ich nicht ausschließlich mit Maklern zusammenarbeiten. Verfügen diese nicht über ausreichend Qualifikation, werden teilweise entweder zu hohe Preise für enorm große oder zu niedrige Preise für schnelle Provisionen angefordert. Dadurch geht im Verkaufsprozess massives Potential verloren.

Außerdem sollte nicht aus der Emotion, also in der heutigen Zeit, aus Angst verkauft werden. Denn wer sich einmal zu vorsichtig in Verhandlungen zeigt, muss mit frechen Angeboten klarkommen. Tatsache bleibt: Gewohnt wird immer, Immobilien bleiben auch nach 2023 ein robustes, langfristiges Investitionsobjekt.

Ist der „gedrehte“ Markt, in dem der Käufer strategische Vorteile (Verhandlung, Abschläge) auf seiner Seite hat ihrer Meinung nach eine temporäre Phase oder eher das neue Normal?

Das kann nur sehr schwer prognostiziert werden.

Fakt ist, dass die Zeiten der niedrigen Zinsen bei unter 1,0 Prozent der Vergangenheit angehören. Dieser Abschnitt zwischen circa 2015 und 2022 war eine historische Ausnahme.

Durch die steigenden Finanzierungskosten wird sich so langfristig die Anzahl an Interessenten für ein Objekt einerseits reduzieren, was weniger Konkurrenz für potenzielle Käufer bedeutet.

Andererseits kann bei regelmäßig wechselnder Newslage auch schnell eine weitere Komponente auf den Markt wirken, die die wirtschaftliche Gesamtkonstellation beeinflusst.

Daher kann die Zukunft nicht vorhergesagt werden. Die Zinswende ist allerdings eine geschaffene Tatsache – und das auf sehr lange Sicht.

Gilt weiterhin Lage, Lage, Lage als Qualitätsstandard?

Aus unserem regelmäßigen Austausch mit Verkäufern und Käufern können wir ableiten, dass das Thema Lage mit der Zinswende an Relevanz verloren hat.

Hohe Bauzinsen sind in etlichen Fällen Grund genug, um von Lieblingsobjekten Abstand zu nehmen und Alternativen außerhalb der Speckgürtel zu favorisieren. „Lage, Lage, Lage“ ist daher nicht mehr alles.

Wichtiger geworden ist dem gegenüber der Faktor Energieeffizienz. Je weniger Problemquellen, also alte Heizungen oder ungedämmte Dächer, desto kalkulierbarer sind auch die potenziellen Mehrkosten, welche durch energetische Sanierungen anfallen können. Die Zukunftsfähigkeit der Immobilie reiht sich daher schon fast an die gleiche Stelle wie der Faktor Lage.

Möglicherweise kann Energieeffizienz in Zukunft sogar der neue und größte Qualitätsstandard sein.

Welche Lage ist aktuell für Immobilien am attraktivsten? Welche weniger und warum?

B-Städte sind gerade für Kapitalanleger zu einer bevorzugten Adresse geworden. Vergleichsweise erschwingliche Preise gegenüber den Top 7 sowie erkennbares Entwicklungspotential (Miet- und Wertsteigerung), sprechen klar für diese Lage.

Anders verhält es sich mit den beiden Extremen, also A- und D-Lagen. Auf der einen Seite, weil die A-Städte für die breite Masse nicht mehr “leistbar” sind.

In sehr dezentralen, dünn besiedelten Lagen, mit negativer demographischer Entwicklung und veralteter Infrastruktur hingegen, spricht auf der anderen wenig für die Zukunft dieser Standorte.

Daher gibt es zwar nicht nur ausschließlich eine Lage, die heute für sich steht. Bestimmte Präferenzen zeichnen sich allerdings bei Käufern ab.

Was erhoffen Sie sich noch vom Rest des Immobilienjahres 2023 und wie fällt ihre erste Prognose für das nächste Jahr aus?

Neue Marktdaten bringen sehr gut auf den Punkt, wo wir stehen. Preise für neugebaute Miet- und Eigentumswohnungen stabilisieren sich. Auch der Bestand zeigt sich als krisenrobust, gerade in den Metropolregionen.

So gesehen mehren sich die Indikatoren dafür, dass die Immobilienmärkte die Krisenstressoren langsam abschütteln. Es wäre allerdings noch etwas verfrüht, um von einem Aufschwung in sämtlichen Regionen zu sprechen.

Ob es so weit ist, werden die ersten Wochen und Monate des nächsten Jahres zeigen.