In Deutschland denken laut Umfragen viele Senioren aus gesundheitlichen und wirtschaftlichen Gründen über den Verkauf ihrer Immobilie nach, obwohl sie im hohen Alter ihre Wohnsituation eigentlich nicht mehr ändern möchten. In den letzten Jahren hat sich deshalb zunehmend das Modell der Immobilienverrentung etabliert, mit dem Senioren ihre Immobilie zu Geld machen können, ohne ihre Wohnung oder ihr Haus verlassen zu müssen.
Das bedeutet Immobilienverrentung
Die Immobilienverrentung bietet die Möglichkeit das in der Immobilie gebundene Kapital zu nutzen ohne ausziehen zu müssen. Es gibt dazu verschiedenen Modelle der Immobilienverrentung. Die Immobilien werden durch institutionelle oder private Investoren erworben. Die ehemaligen Besitzer erhalten für ihr Eigenheim ein lebenslanges oder befristetes Wohnrecht und eine monatliche Rentenzahlung.
Aufgrund der individuellen Bedarfssituationen der Seniorenhaushalte werden bei der Immobilienverrentung nur selten Standardverträge genutzt. Neben dem Wohnrecht und der Rente können die individuell ausgehandelten Verrentungspakete deshalb auch eine Reihe von Zusatzleistungen enthalten:
- Renovierung oder Sanierung des Gebäudes durch den Käufer
- Einmalzahlung zur Tilgung der Restschuld oder für Konsumwünsche
- Einmalzahlung für Investitionen ins Gebäude
Höhe der Immobilienrente
Die Höhe der Hausrente orientiert sich am Marktwert der Immobilien. Die wichtigsten Faktoren für den Marktwert sind:
- Die örtlichen Marktverhältnisse
- Die Lage der Immobilie
- Das Alter und der Zustand des Gebäudes
Auch die Covid-19-Pandemie hat in fast allen Regionen zu deutlich höheren Immobilienpreisen geführt. Investoren bezahlen deshalb aktuell deutlich höhere Hausrenten als noch vor einigen Jahren. Sinnvoll ist die Immobilienverrentung ab einem Wert von 300.000 Euro. Bei günstigeren Immobilien haben die Investoren auf dem Markt für Immobilienverrentung in der Regel kein Interesse, weil der Aufwand angesichts des möglichen Ertrags zu hoch ist.
Neben der Immobilie ist bei der Berechnung der Hausrente auch das Alter der Senioren ein zentraler Faktor. Bei jüngeren Menschen müssen die Investoren im Mittel länger die Hausrente ausschütten, bevor sie die Immobilie nutzen können. Diese fällt daher geringer aus als bei älteren Senioren, die sehr wahrscheinlich nur noch wenige Jahre in ihrem ehemaligen Eigenheim leben werden. Ein guter Richtwert für den Einstieg in die Immobilienverrentung ist ein Alter von mindestens 65 Jahre.
Investoren für Immobilienverrentung
In Deutschland wird ein Großteil der Immobilienrenten durch institutionelle Investoren wie Banken und gemeinnützige Organisationen abgeschlossen. Private Investoren waren bei der Immobilienverrentung bisher selten, nehmen aber einen immer höheren Anteil ein.
- Institutionelle Anleger wie Banken und Immobilienfonds nutzen die Immobilienverrentung hauptsächlich zur Akquise neuer Kapitalanlagemöglichkeiten.
- Gemeinnützige Organisationen wie Stiftungen, Vereine und kirchliche Institutionen sehen in der Immobilienverrentung eine Möglichkeit dazu, Senioren ein besseres Leben im hohen Alter zu ermöglichen.
- Private Investoren zum Beispiel junge Familien haben in den letzten Jahren angesichts der hohen Immobilienpreise die Immobilienverrentung als Möglichkeit entdeckt, Objekte in begehrten Lagen zu attraktiven Konditionen kaufen zu können. Noch ist der Verkauf an Privat bei der Hausrente jedoch noch relativ unüblich und erfolgt meist unter Verwandten und guten Bekannten.
Vertragliche Grundlagen der Hausrente
Die rechtliche Grundlage der Immobilienverrentung ist ein notarieller Grundstückskaufvertrag, in dem sämtliche Leistungen des Käufers, wie etwa die Höhe der monatlichen Rente und einer eventuellen Einmalzahlung, fixiert werden. Zur Sicherheit der Verkäufer wird das lebenslange oder zeitlich befristete Wohnrecht oder das Nießbrauchsrecht an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Bei Ehepartnern ist hierbei darauf zu achten, dass das Wohnrecht auch beim Tod eines Ehegatten seine Gültigkeit behält.
Außerdem sollte vertraglich geregelt werden, was bei einem Umzug zum Beispiel in ein Pflege- oder Altenheim mit dem noch unverbrauchten Rentenguthaben geschieht. Bei seriösen Anbietern wird vertraglich festgehalten, dass dieses mitgenommen werden kann. Sollte es zu einem vorzeitigen Todesfall kommen, sollte der Vertrag überdies beinhalten, dass nicht verbrauchtes Rentenguthaben an die Erben ausbezahlt wird.
Beratung, Kosten bei der Immobilienverrentung
Die Verrentung einer Immobilie ist eine finanziell komplexe Entscheidung mit großer Tragweite. Interessenten sollten deshalb mehrere Vertragsentwürfe mithilfe eines professionellen Beraters, der über gute Kenntnisse in Erbschafts- und Steuerfragen und der Immobilienbewertung verfügt, vergleichen. Dieser kann auch dabei helfen, Alternativen wie den Verkauf der Immobilien, statt deren Verrentung zu bewerten. Das Berliner Unternehmen ANDHOFF Hausrente berät Immobilienbesitzer zur Immobilienverrentung und bringt sie mit möglichen Investoren zusammen. Dabei setzt ANDHOFF Hausrente auf ausführliche und individuelle Beratungen sowie Transparenz bei der Umsetzung der Immobilienverrentung.
Anfallende Kosten der Grundstückskaufvertrags (Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Notar) muss der Käufer tragen. Sollte die Immobilienverrentung über einen Makler erfolgt sein, ist darauf zu achten, dass die Vermittlungsprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.
Steuern bei der Immobilienverrentung
Das Thema Steuern bei der Immobilienverrentung ist sehr komplex. Immobilieneigentümer sollten vor dem Abschluss eines Vertrags die unterschiedlichen Möglichkeiten deshalb mit einem Steuerberater besprechen. Grundsätzlich fallen folgende Steuern bei der Hausrente an:
- Die Immobilien- bzw. Hausrente fällt bei der Einkommenssteuer in die Kategorie „sonstige Einkünfte“. Wie hoch die Besteuerung ausfällt, hängt vom Alter ab und ist in § 22 des Einkommensteuergesetz (EstG) geregelt. Die sogenannte Lebensaltertafel sieht vor, dass der Verkäufer der Immobilie umso weniger Steuern zahlen muss, umso älter er ist.
- Wenn die Immobilienverrentung innerhalb der Familie erfolgt, kann außerdem Schenkungssteuer anfallen. Dies ist der Fall, wenn die Immobilie deutlich unterhalb des aktuellen Verkaufswertes den Besitzer wechselt.
