Wer sich als Privatperson im Besitz von einer oder mehreren vermieteten Immobilien befindet, steht eines Tages vor der Frage, mit welcher Besteuerung bei den damit verbundenen Einnahmen zu rechnen ist. Die Mieteinnahmen, die Grunderwerbsteuer, die Grundsteuer und auch die Spekulationssteuer sind von großem Interesse für das Finanzamt und die öffentliche Hand.
Um die Abgaben so gering wie möglich zu halten, kann es von Vorteil sein, die infrage kommenden Immobilien in eine GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) zu übertragen und die damit verbundenen Steuervorteile zu nutzen. Welche Möglichkeiten sind mit einer solchen Umwandlung verknüpft?
Was wird unter einer Immobilien-GmbH verstanden?
Eine Immobilien-GmbH ist eine Sonderform der vermögensverwaltenden GmbH. Eine solche genießt vor dem Fiskus einige Vorteile. Es handelt sich dabei um eine Kapitalgesellschaft, deren Haftung auf das Stammkapital von 25.000 Euro beschränkt ist, sodass bei einer Insolvenz der Privatbesitz der Gesellschafter und Gesellschafterinnen nicht herangezogen werden kann.
Der Tätigkeitsbereich einer Immobilien-GmbH beschränkt sich auf das Verwalten und Vermieten von Immobilien. Ein gewerblicher Immobilienhandel ist nicht vorgesehen. Darunter versteht der Gesetzgeber ein Vorgehen, bei dem innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mindestens vier Immobilien angeschafft oder veräußert werden. Wer also sein Brot mit Immobilien kaufen und verkaufen verdient, sollte den eigentlichen Geschäftsbereich strikt von der GmbH trennen.
Wann ist die Einbringung einer Immobilie in eine GmbH sinnvoll?
Nicht gewerbliche Vermieter können mit einer GmbH unter bestimmten Umständen Steuern sparen. Denn im Regelfall muss der Gewinn, der über Vermietung und Verpachtung erzielt wird, in der jährlichen Einkommensteuererklärung angegeben werden. Die anfallenden Beträge hängen vom jeweiligen Einkommensteuersatz ab, sodass darüber keine allgemeingültigen Aussagen getroffen werden können.
Immobilienbesitzer werden jedoch meist im Spitzensteuersatz veranlagt, der derzeit 42 bis 45 Prozent beträgt. Bei einer Immobilien-GmbH wird im besten Falle nur die Körperschaftsteuer fällig, deren Satz bundesweit 15 Prozent beträgt. Zudem wird der Solidaritätszuschlag und die Kirchensteuer berechnet. Die Bezahlung der Grunderwerbsteuer kann dagegen auf legalem Wege vermieden werden (siehe unten).
Allerdings bleibt zu beachten, dass bei einer Ausschüttung der Gewinne über die Einkommensteuer Abgaben erhoben werden. Daher stiftet die Einbringung einer Immobilie nur Sinn, um Steuerzahlungen in die Zukunft zu verschieben. Dann stehen in der Gegenwart mehr finanzielle Mittel zur Verfügung, um weiter zu investieren. Überdies erleichtert eine GmbH entscheidend die Kapitalaufnahme bei Banken und anderen Finanzdienstleistern.
Welche Nachteile bringt eine Übertragung von Immobilien mit sich?
Das Einbringen einer privaten Immobilie in eine GmbH führt also zu einer stattlichen Steuerersparnis. Dieser stehen allerdings auch Nachteile gegenüber, deren Aspekte sorgfältig abgewogen werden müssen. So ist bei der Gründung einer GmbH ein Stammkapital von 25.000 Euro zu hinterlegen. Zudem ist mit einem erheblichen bürokratischen Verwaltungsaufwand zu rechnen, da eine jährliche Bilanzpflicht besteht und sich die Anforderungen an die Buchhaltung erhöhen.
Um von den Steuervorteilen vollumfänglich zu profitieren, empfiehlt es sich, keine Ausschüttungen vorzunehmen, da diese versteuert werden müssen. Letztendlich sind Nutzung und Besitzverhältnisse in ihrer Flexibilität eingeschränkt, da die Objekte nicht ohne Weiteres für Immobilienverkäufe freigegeben werden können. Auch gewerbliche Aktivitäten innerhalb der Immobilien sind bei diesem Modell nicht vorgesehen.
Die Gründung einer Immobilien-GmbH
Im Prinzip kann jede Privatperson, die im Bereich von Vermietung, Erschließung, Finanzierung und Vermarktung von Immobilien tätig ist, eine Immobilien-GmbH gründen. Der Prozess der Gründung umfasst die folgenden Schritte:
- Anmeldung beim Gewerbeamt
- Erstellung eines notariell beglaubigten Gesellschaftervertrags
- Eröffnung eines Geschäftskontos
- Einzahlung des Stammkapitals
- Eintrag ins Handelsregister
- Übertragung der Immobilie(n) ins Vermögen der GmbH
Immobilien steuerfrei übertragen
Bei der Einbringung einer Immobilie in eine GmbH muss mit einer Besteuerung im Rahmen der Grunderwerbsteuer gerechnet werden. Schließlich haben sowohl der GmbH-Gesellschafter als auch die GmbH selbst den Status einer eigenständigen Rechtsperson inne und gelten daher als steuerpflichtig.
Allerdings existiert eine legale Möglichkeit, die Immobilie zu übertragen, ohne dass die Grunderwerbsteuer zu zahlen ist. Dabei muss die Immobilie zuerst auf eine Personengesellschaft beziehungsweise eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) übertragen werden. In einem zweiten Schritt wird die GbR in eine GmbH umgewandelt. Es ist zu berücksichtigen, dass zwischen beiden Teilschritten eine Frist von mindestens fünf Jahren eingehalten werden muss. Ansonsten wird die Grunderwerbsteuer rückwirkend eingezogen.
Was wird unter der Grunderwerbsteuer verstanden?
Die Grunderwerbsteuer fällt bei der Übertragung von Grundstücken an. Sie beträgt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Immobilienwertes. Dabei ist vorgesehen, dass es sich beim vormaligen und beim neuen Eigentümer um zwei verschiedene Personen handeln muss, damit es zu einer Übertragung von Eigentum kommt. So könnte man auf den ersten Blick meinen, dass dies nicht der Fall ist, wenn der Besitzer der Immobilie mit dem einzigen Anteilseigner der GmbH identisch ist.
Dem ist laut Grunderwerbsteuergesetz nicht so! Die GmbH als Kapitalgesellschaft ist nämlich im rechtlichen Sinne eine juristische Person und somit eine eigenständige Rechtspersönlichkeit. Aus diesem Grunde ist die Erhebung der Grunderwerbsteuer gesetzeskonform.
Der Umweg über eine GbR
Daher empfiehlt es sich, vor der Einbringung, eine Personengesellschaft zu gründen. Dieses Vorhaben lässt sich leicht umsetzen. In einem ersten Schritt wird mithilfe einer weiteren Person eine GbR gegründet. Eine GbR stellt im rechtlichen Sinne keine eigenständige Rechtspersönlichkeit dar, weshalb die Grundlage zur Erhebung der Grunderwerbssteuer entfällt. Es ist darauf zu achten, dass der Immobilienbesitzer 100 Prozent des GbR-Vermögens hält.
Formwechsel der GbR in eine KG oder OHG
In einem zweiten Schritt wird die GbR in eine offene Handelsgesellschaft (OHG) oder in eine Kommanditgesellschaft (KG) umgewandelt. Um dies zu erreichen, ist einzig ein Eintrag ins Handelsregister erforderlich. Dabei handelt es sich lediglich um einen sogenannten Formwechsel, der ohne Auswirkungen auf die Grunderwerbsteuer bleibt.
Der Zwischenschritt über eine OHG oder KG ist zwingend notwendig. Denn nur eine im Handelsregister eingetragene Personengesellschaft kann später in eine Kapitalgesellschaft oder GmbH umgewandelt werden.
Formwechsel der Personengesellschaft in eine GmbH
Der letzte Schritt zur steuerfreien Umsetzung der Übertragung einer Immobilie aus Privatbesitz in eine GmbH besteht in einem weiteren Formwechsel. Dabei wird die existierende Personengesellschaft in eine GmbH umgewandelt. Auch dieser Schritt bleibt steuerfrei, weil bei diesem Vorgang das Prinzip der Rechtsträgeridentität gewahrt wird.
Beteiligungsverhältnisse bewahren
Durch die genannten Umwandlungsprozesse befindet sich die GmbH ebenfalls zu 100 Prozent im Besitz des ehemaligen Immobilieneigentümers. Die uneingeschränkte Wahrung der wirtschaftlichen Interessen ist gesichert und der zu null Prozent beteiligte Gesellschafter, der zur Gründung der GbR notwendig ist, kann aus der GmbH ausscheiden, ohne dass es zu steuerlichen Konsequenzen kommt.
FAQ
Die Überführung einer Immobilie in Privatbesitz in eine GmbH wirft eine Reihe von Fragen auf. Die häufigsten versuchen wir, an dieser Stelle wahrheitsgemäß zu beantworten.
Warum eine Immobilie in eine GmbH übertragen?
Eine Immobilien-GmbH bietet eine Reihe von Vorteilen für Eigentümer, die mit ihren Immobilien hohe Einnahmen generieren. Zum einen verringert sich das wirtschaftliche Risiko, da bei einer Insolvenz oder bei einer Aufnahme von Schulden die Gesellschaft bis zur Höhe des Stammkapitals haftet.
Zum anderen lassen sich mit einer GmbH der Immobilienbestand und die damit verbundenen Einkünfte professionell organisieren und verwalten. Der bedeutendste Vorteil besteht allerdings darin, dass sich die Steuerlast erheblich verringert.
Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH?
Die Gründung einer Immobilien-GmbH lohnt sich vor allem für Eigentümer, die mit ihrem Besitz hohe Mieteinnahmen erzielen und ausreichend Kapital für eine weitere Investition benötigen.
Da eine solche Gesellschaft mit Kosten verbunden ist, ist es für Besitzer eines Eigenheims oder einer einzelnen Immobilie nicht immer sinnvoll, eine Immobilien-GmbH zu gründen. Als Faustregel gilt, dass sich eine GmbH erst ab jährlichen Mieteinnahmen von einer Million Euro lohnt.
Mit welchen Kosten ist bei der Gründung einer Immobilien-GmbH zu rechnen?
Die meisten Kosten verschlingt das Stammkapital, das mit 25.000 Euro anzusetzen ist. Hinzu kommen Gebühren für den Notar und gegebenenfalls ein Beraterhonorar. Außerdem sind laufende Kosten für die Geschäftsführung, die Buchhaltung und die Verwaltung zu kalkulieren.
Letztendlich können Reparaturen und Sanierungen mit empfindlich hohen Kosten zu Buche schlagen, wobei anzumerken ist, dass Modernisierungen immer auch mit einer Wertsteigerung einhergehen.
- Titelbild: Bild von Yumi mini auf IStockPhoto
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