Gewerbliche Immobilienfinanzierung – wann kommt sie zur Anwendung?
Die Investition in gewerbliche Immobilien gehört zu den lukrativsten Formen der Geldanlage – auch für Privatanleger. Ertragsstarke Immobilien bieten dabei einige Vorteile gegenüber Investitionen in Wohnimmobilien. Die Mietperioden sind bei Einzelhandelsgeschäften oder Anwaltspraxen im Vergleich zu vermietetem Wohnraum länger und die Mieten höher.
Doch auch die gewerbliche Immobilienfinanzierung selbst weist einige Besonderheiten auf. Wann und für welche Zwecke ist sie geeignet?
Was sind gewerbliche Immobilien?
Eine Immobilie gilt als gewerblich, wenn sie Erträge abwirft und mindestens zu 50 Prozent für geschäftliche Zwecke genutzt wird. Ein gängiges Beispiel für eine Gewerbeimmobilie ist eine Büro- oder Einzelhandelsfläche, in der ein Unternehmen betrieben wird. Um eine solche Immobilie zu erwerben, kann ein Investor aus verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten für Gewerbeimmobilien wählen. Idealerweise sollte dabei die Hypothek durch Sicherheiten garantiert werden.
Beim Bau oder Kauf einer Immobilie für die gewerbliche Nutzung muss mit deutlich höheren Kosten gerechnet werden als bei einer privat genutzten Immobilie. Gewerbliche Immobilienkredite werden an Unternehmen und nicht an Privatpersonen vergeben. Das bedeutet: Die Finanzierung von Gewerbeimmobilien erfordert in der Regel die Gründung eines Unternehmens, die mit der Entstehung einer juristischen Person einhergeht. Das ist etwa bei einer Aktiengesellschaft (AG) oder einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) der Fall. Auch Stiftungen oder Genossenschaften kommen infrage.
Eine weitere Besonderheit von Gewerbeobjekten ist deren Bewertung. Während bei Wohnimmobilien das Sachwertverfahren zur Anwendung kommt, wird bei gewerblichen Immobilien das sogenannte Ertragswertverfahren genutzt. Dabei werden zukünftig zu erwartende Aufwendungen und Erträge so miteinander verrechnet, dass die Differenz den Barwert der Gewerbeimmobilie darstellt.
Welche Arten von gewerblichen Immobilien gibt es?
Wie bereits erwähnt, werden Gewerbeimmobilien für geschäftliche Zwecke genutzt. Die Eigentümer bieten die genutzten Flächen in der Regel gegen Miete oder Pacht an. Gewerbliche Immobilien umfassen im Allgemeinen die folgenden Immobilientypen:
Bürogebäude
Die beliebteste und auch häufigste Form von Gewerbeimmobilien sind Büroflächen. Die dafür genutzten Gebäude können von kleinen Einzelbüros bis hin zu Hochhäusern reichen.
Industriegelände oder -parks
Von Lagerhallen bis hin zu großen Produktionsstätten sind Industriegebäude in der Regel auf das verarbeitende Gewerbe ausgerichtet. Sie bieten oft Räume mit bestimmten Deckenhöhen und modularen Erweiterungsmöglichkeiten. Wichtig ist hier auch eine gute Verkehrsanbindung, etwa für den Lieferverkehr.
Einzelhandel
Eine weitere beliebte Art von Gewerbeimmobilien sind Einzelhandelsgebäude. Dazu werden Einkaufszentren, Banken, mitunter auch große Restaurants gezählt. Häufig befinden sich diese Gebäude in Stadtzentren. Die Flächen dieser Immobilien können von 400 Quadratmetern bis zu 30.000 Quadratmetern reichen.
Mehrfamilienhäuser
In diese Kategorie fallen Hochhaus-Eigentumswohnungen und kleinere Mehrfamilienhäuser mit 4 bis 100 Wohneinheiten. Im Gegensatz zu anderen Formen von Gewerbeimmobilien sind die Mietvertragslaufzeiten bei Mehrfamilienhäusern in der Regel kürzer als bei Bürogebäuden und Einzelhandelsimmobilien.
Wichtig: Ein Mehrfamilienhaus muss zu mehr als 50 Prozent gewerblich genutzt werden, um als Gewerbeobjekt eingestuft zu werden.
Was ist die gewerbliche Immobilienfinanzierung?
Unter gewerblicher Immobilienfinanzierung versteht man die Finanzierung gewerblich genutzter Immobilien. Ein Kredit kann dabei von Unternehmen beantragt werden, die ihren Standort kaufen, erweitern oder renovieren wollen. Auch der Umbau von bislang überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Gebäuden kann ein Fall für die gewerbliche Immobilienfinanzierung sein.
Darlehen zur Immobilienfinanzierung werden in der Regel an Investoren wie Kapitalgesellschaften, Bauträger, Fonds, Genossenschaften oder Treuhandgesellschaften vergeben.
Vom prinzipiellen Ablauf unterscheidet sich die gewerbliche kaum von der privaten Immobilienfinanzierung. Bei einer gewerblichen Finanzierung sind die zu realisierenden Projekte aber oft deutlich komplexer. Zudem geht es in der Regel um weitaus höhere Darlehenssummen. Banken haben speziell geschulte Ansprechpartner für Vorhaben im Bereich der Immobilienfinanzierung.
Fazit
Eine gewerbliche Immobilienfinanzierung kommt per definitionem nur für juristische und nicht für Privatpersonen infrage. Besonders wichtig ist es, eine individuell angepasste Lösung für die Situation des jeweiligen Unternehmens zu finden. Seien es Größe oder Standort des Objektes oder die Tilgungshöhe. Eine fachkundige Beratung kann wie immer beim Thema Baufinanzierung schnell Unklarheiten und Bedenken ausräumen.
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