Oliver Wulf von Urbyo im Interview über Wohnimmobilienpreise

Neue Zahlen von ImmoScout24 sagen, dass die Preise für Wohnungen in den großen deutschen Metropolen Anfang 2023 wieder am Steigen sind. Was bedeutet das konkret für Immobilieninvestoren?

Das bedeutet erstmal, dass die Investoren nicht mehr von kurzfristig sinkenden Zinsen ausgehen und sich auf die Situation auch eingestellt haben. Durch unseren täglichen Austausch mit Investoren in ganz Deutschland merken wir: Der Faktor Bauzinsen nimmt einen ganz wesentlichen Stellenwert bei diesem Thema ein.

Eine gute Dekade konnte man hier mit sinkenden und sehr geringen Zinsen rechnen. Die lagen ja teilweise selbst bei Kapitalanlegern von 1,0 bis 1,5%. 2022 sind die Zinsen dann enorm gestiegen – teilweise hatte man eine 4 oder sogar eine 5 vor dem Komma. Das hat die Nachfrage erst mal deutlich reduziert und auch die Preise haben reagiert. Man konnte also zum ersten Mal wieder Preise verhandeln und das Angebot hat sich deutlich reduziert. Ein weiterer Trend kam jetzt aber dazu: eine weiter steigende Nachfrage nach Wohnraum gerade in Metropolen und eine viel zu geringe Zahl an Neubauten, die dazu auch noch deutlich im Preis gestiegen sind. Das Ergebnis sind steigenden Mieten. Dazu kommt dann noch, dass die Zinsen sich aktuell bei ungefähr 3,5% eingependelt haben.

Ich würde also noch nicht von einem Ende der angespannten Marktlage sprechen. Die Stabilisierung der Zinslage und der Anstieg der Mieten tragen allerdings spürbar mindestens zur Eindämmung der Preisabschwünge und teilweise wieder zu leicht steigenden Preisen bei. Auch die Aktivität der Investoren steigt einfach wieder, da die jetzt sehen, dass sie nicht mehr mit weiter deutlich sinkenden Preisen rechnen können und sich jetzt die guten Deals aussuchen müssen, um langfristig gut aufgestellt zu sein.

Inwiefern gibt es in puncto Preisentwicklung Unterschiede zwischen den Top 7 bzw. B-Städten?

Fakt ist, dass wir an den B-Standorten gegenwärtig mit das höchste Nachfrageplus erleben.

Städte mit ca. 200.000 Einwohner aufwärts, moderner Infrastruktur und wettbewerbsfähigen Arbeitgebern vor Ort, haben eine sehr hohe Bevölkerungszuwächse durch Zuzug aus der Region oder aus dezentralen C- und D-Lagen oder die Aufnahme von Geflüchteten aus der Ukraine. Die Nähe zu großen Arbeitgebern spielt da auch mit rein, ebenso wie sehr hohe Mieten in A-Lagen und natürlich auch, dass der Homeoffice-Trend nicht überall weitergeführt wird. Den höchsten Zuzug gibt es daher von Familien und Singles.

Hinzukommt, dass das Entwicklungspotential in den Nachbarstädten der Top 7 viel größer ist, als in den zentralen Wohngebieten von Berlin, Hamburg, München und Co. Gerade das Ruhrgebiet kann aus Investorensicht mit einer hohen Zahl an Standorten punkten, die in diese Kategorie der „entwicklungsfähigen“ Großstädte fallen. Sanierungen, Infrastrukturprojekte oder die Ansiedelung neuer Arbeitgeber finden gerade erst statt. Spannend finde ich persönlich auch die Entwicklungen an Standorten wie Leipzig, Dresden, der Metropolregion Rostock oder Magdeburg. So gesehen werden die Preise in Zukunft tendenziell eher in den B-Städten als in A-Lagen steigen. Hier hat man noch größeres Entwicklungspotential.

Glauben Sie mit Blick auf die leicht steigenden Preise an einen temporären Trend oder eine Langzeitentwicklung?

Meiner Meinung nach treffen hier zwei Komponenten aufeinander, die einen klaren Weg für die Zukunft ebnen: einerseits der enorme Bevölkerungsanstieg und andererseits der extrem gestörte Neubau.

Aktuelle Zahlen sprechen dabei eine sehr klare Sprache. Wenn bis 2070 gut und gerne 90 Mio. Menschen leben und wir parallel zu wenig bauen, ist die Richtung klar. Seit Mai 2022 verfestigt sich zudem ein nahezu drastisch einbrechender Neubausektor. Alleine im Jahresvergleich Januar 2022/23 und Februar 2022/23 listet das Statistische Bundesamt –25% an gebauten Wohnungen vor. Statt der prognostizierten 400.000 werden wir uns wohl jährlich eher an 200.000 pro Jahr gewöhnen müssen.

Insofern gilt: Nachfrage regelt den Preis. Wenn also das Angebot weniger stark steigt als die Nachfrage, dann werden die Mieten und Kaufpreise wieder anziehen. Wenn man davon profitieren will, dann sollte man also in Wohnungen mit einer guten Energieeffizienz in einer guten Mikrolage in Regionen mit steigender Bevölkerung investieren. Dazu haben wir ja auch aktuell noch eine hohe Inflation. Ich sehe also in der Zukunft eher den Trend zu weiter steigenden Preisen, wenn man richtig investiert.

Welche Prognose haben Sie für den Wohnimmobilienmarkt Deutschland?

Auch wenn der Immobilienmarkt in vielen Teilen Deutschlands an Schwung verloren hat, erwarte ich wegen der stabilisierten Zinslage für den Rest des Jahres keinen flächendeckenden Preisverfall.

Ich gehe allerdings davon aus, dass Bestandsimmobilien mit hohem Sanierungsbedarf oder einer schlechten Energiebilanz aufgrund der hohen Energiekosten an Nachfrage und somit auch an Wert verlieren werden. In großen Metropolregionen oder den Speckgürteln werden sich die Immobilienpreise meiner Meinung nach jedoch weiterhin einpendeln und anschließend stabil bleiben.

Bei sinkenden Preisen denken sicher viele, dass es sich jetzt lohnt eine Immobilie zu kaufen. Ist dies ein Trugschluss? Welchen konkreten Tipp können Sie Immobilieneigentümern sowie Kaufinteressenten aktuell geben?

Ganz ehrlich: Ende 2021 haben Makler und Verkäufer noch müde gelächelt, wenn man den Preis sigifikant verhandeln wollte. Das ist jetzt möglich oder wurde von den Verkäufer schon eingepreist. Daher kann man jetzt wirklich die Deals machen über die man sich bei der Altersvorsorge in 10, 20 oder 30 Jahren richtig freut. Der Kaufpreis ist für mich da nur ein Faktor von vielen. Wenn man einen Deal in einer strukturschwächeren Gegend, also in schlechterer Makrolage machen möchte, sollte man darauf achten, dass man die bestmögliche Mikrolage und eine sehr nachgefragte Wohnungsgröße hat. Ich persönlich stelle mich in B- und C-Lagen jetzt auf und setze auf Städte mit steigender Bevölkerung und noch entwickelbaren Mieten und Quadratmeterpreisen. Ob es da jetzt noch geringfügige Schwankungen der Marktpreise gibt interessiert mich ehrlich gesagt bei meinem Investmenthorizont für die Altersvorsorge gar nicht so sehr. Insgesamt würd eich empfehlen mich jetzt einfach mal beraten zu lassen was bei der individuellen finanziellen Lage Sinn macht. Wieviel Eigenkapital kann man einbringen, welche monatliche Rate kann man sich leisten und wie kann man das Investment über die nächsten Jahre entwickeln. Dann kann man auch eine fundierte Kaufentscheidung treffen.