Wohnatlas 2023: Preise für Wohneigentum in Deutschland inflationsbereinigt leicht gesunken

Das sind die wesentlichen Ergebnisse der Studie „Postbank Wohnatlas 2023“, wie sie Anfang Mai 2023 veröffentlicht wurden:

• Nach mehreren Jahren des Anstiegs sind 2022 die Preise für Wohneigentum in Deutschland erstmals in der Mehrheit der deutschen Landkreise und kreisfreien Städte leicht gefallen – zumindest real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von 6,9 Prozent in 2022.
• In rund 63 Prozent der Regionen konnten Eigentumswohnungen im Bestand 2022 real günstiger erworben werden als im Vorjahr. Das betrifft die sieben größten Metropolen stärker als die Mittelstädte. In etwa 37 Prozent verteuerten sich die Preise real, etwa in den Ferienregionen an der Nordsee, die sich weiter großer Beliebtheit erfreuen.
• Im Durchschnitt über alle Regionen hinweg lag der Preisabfall gegenüber 2021 inflationsbereinigt bei minus 0,7 Prozent. 2021 hatte das reale Plus noch 14,2 Prozent betragen, im Jahr davor 9,6 Prozent.
• In nominaler Rechnung, ohne Berücksichtigung der Inflation, welche sich individuell sehr unterschiedlich auswirken kann, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über alle Kreise und kreisfreien Städte dennoch um 6,2 Prozent gegenüber 2021.

Gestiegene Zinsen, eine stark steigende Inflationsrate und eine auf hohem Niveau stagnierende Nachfrage bestimmten 2022 den Immobilienmarkt in Deutschland. Nominal steigen die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland weiterhin leicht – real sinken sie zurzeit vielerorts.

„Preisdelle für Wohneigentum“

„Die Phase, in der Preise für Eigentumswohnungen in ungeahnte Höhen kletterten, ist vorerst vorbei. Aktuell stagnieren beziehungsweise sinken die Preise angesichts einer leicht nachlassenden Nachfrage in Folge steigender Zinsen und erhöhter Lebenshaltungskosten“, sagt Achim Kuhn, Leiter Kunden- und Produktmanagement und damit auch für das Immobiliengeschäft der Postbank verantwortlich. „Aktuell befinden wir uns in einer Preisdelle, nach der wir wieder höhere Preise bei Wohnimmobilien erwarten. Unter der Annahme, dass die Inflation für einen absehbaren Zeitraum weiterhin höher ausfällt als die zugrunde liegenden vertraglichen Nominalzinsen, entstehen jedoch negative Realzinsen, sodass die Finanzierung einer Immobilie weiterhin sinnvoll sein kann.“

Metropolen verlieren überdurchschnittlich

Großstädte wie die „Big Seven“, die sieben größten Metropolen Deutschlands, waren im Durchschnitt von dem realen Preisrückgang stärker betroffen als Mittelstädte und Landkreise. Das zeigt auch der Preisatlas, den Fachleute des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) für die Postbank berechnet haben. So sanken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Durchschnitt über die größten sieben Metropolen real um minus 4,3 Prozent, im Durchschnitt über alle Mittelstädte um minus 1,5 Prozent und über alle Landkreise um minus 0,1 Prozent. „Metropolregionen waren mit deutlichen Preisanstiegen im Verlauf der vergangenen Dekade stets unter den Top-Gebieten. Entsprechend kam es hier spätestens seit 2019 zu einer Überhitzung bei den lokalen Immobilienpreisen. Daher fallen hier die Korrekturen für den Moment am höchsten aus“, erklärt Achim Kuhn.

Das bedeutet aber nicht, dass nur Großstädte von den Preisanpassungen betroffen sind. Ein Blick ins Detail offenbart, dass auch in ländlichen Regionen selbst innerhalb der Bundesländer große Unterschiede bestehen. Besonders hohe Preisschwankungen gegenüber dem Vorjahr treten dabei häufig in Regionen mit einem nur geringen Immobilienangebot auf, darum wurden in die Top 10 der größten Veränderungen nur die 357 Regionen mit mindestens 100 Angeboten aufgenommen.

Am stärksten von diesen Gebieten fielen laut Preisatlas die Kaufpreise real im Vergleich zum Vorjahr im bayerischen Landkreis Amberg-Sulzbach (minus 23,2 Prozent), im Landkreis Saalfeld-Rudolstadt in Thüringen (minus 20,5 Prozent) und im Saalekreis in Sachsen-Anhalt (minus 18,4 Prozent). Der größte Preisanstieg wurde 2022 mit 22,8 Prozent real im Landkreis Bayreuth verzeichnet, der wie der Kreis mit dem größten Preisverlust in Bayern liegt. Hier lag der Kaufpreis 2022 bei 2.945 Euro pro Quadratmeter. Auch im Thüringer Ilm-Kreis lag der reale Preisanstieg bei mehr als 20 Prozent. Hier war der gezahlte Preis für Eigentumswohnungen jedoch mit 1.898,26 Euro noch relativ moderat.

Für Kaufinteressierte lohnt auch der Blick in die „Mittelstädte“ mit 20.000 bis 100.000 Einwohnenden. Die Preise in der kreisfreien Stadt Zweibrücken in Rheinland-Pfalz stiegen inflationsbereinigt 2022 um 13,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr an. Der Quadratmeterpreis liegt noch recht moderat bei 2.168 Euro. In einigen bayrischen Städten, in denen die Preise im Vorjahr noch stark gestiegen waren, sinken sie nun sowohl real als auch nominal – zum Beispiel in Amberg (minus 13,1 Prozent real), Hof (minus 11,4 Prozent real) und Straubing (minus 9,4 Prozent real). Vor allem Hof und Amberg hatten 2021 noch einen extrem hohen Preisanstieg verzeichnet.

München bleibt teuer, Hamburg auf Platz zwei

Die bayerische Landeshauptstadt ist und bleibt ein teures Pflaster. Bundesweit gibt es keinen Ort, an dem Kaufinteressierte für den Quadratmeter mehr bezahlen müssen. Allerdings fiel der Preis für Eigentumswohnungen im Bestand real um minus 6,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr und lag 2022 bei durchschnittlich 9.734 Euro pro Quadratmeter. Zweitteuerste Stadt der sieben größten deutschen Metropolen ist Hamburg. Hier wurden im Schnitt 6.685 Euro pro Quadratmeter fällig – inflationsbereinigt ein Abfall um minus 3,9 Prozent. Die Hansestadt überholte Frankfurt am Main, die Mainmetropole rangiert im Ranking der „Big Seven“ mit 6.654 Euro pro Quadratmeter auf Platz drei vor Berlin mit 5.904 Euro. Düsseldorf belegt mit 5.416,35 Euro pro Quadratmeter Platz 5 im Ranking. Rang 6 nimmt Stuttgart ein: In der baden-württembergischen Landeshauptstadt kostet der Quadratmeter 5.416,35 Euro. In Köln lag der Quadratmeterpreis 2022 bei 5.118, 94 Euro – letzter Rang unter den sieben größten Städten in Deutschland.

Nordsee weiterhin im Aufwind

Keine Entspannung auf dem Immobilienmarkt an der Nordsee: Besonders kostspielig sind Eigentumswohnungen weiterhin im Landkreis Nordfriesland, zu dem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St. Peter Ording gehören. Hier kostete der Quadratmeter im Bestand 2022 im Schnitt 9.185 Euro. Das entspricht einem erneuten Anstieg um reale 8,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zwar weniger als 2021 (14,3 Prozent), aber mehr als 2020 (4,8 Prozent).