Die Mietpreise in deutschen Großstädten sind seit 2010 um durchschnittlich etwa vier Prozent gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal gestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen erhöhten sich sogar um sechs Prozent.
Dieser Trend wird sich in den kommenden Monaten nahezu unverändert fortsetzen: So dürften die Mieten im dritten Quartal 2014 um 3,5 Prozent über dem Niveau des Vorjahresquartals liegen, die Kaufpreise um 6,5 Prozent. Das sind die zentralen Ergebnisse einer aktuellen Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin). „Nach mehreren Jahrzehnten stagnierender Immobilienpreise befindet sich der deutsche Immobilienmarkt seit 2010 in einer Boomphase“, schreiben die Studienautoren Konstantin A. Kholodilin vom DIW Berlin und Boriss Siliverstovs von der KOF Konjunkturforschungsstelle der Eidgenössischen Technischen Hochschule Zürich (ETH) im DIW Wochenbericht, für den sie die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in insgesamt 71 deutschen Großstädten untersucht haben.
Mietpreissteigerungen in vielen Städten höher als allgemeine Teuerung
Die höchsten Mietpreissteigerungen gab es seit Anfang 2010 in Berlin, München, Freiburg, Ulm und Wolfsburg. Besonders stark legten die Mieten in den Metropolen – also Städten mit mehr als einer halben Million Einwohnern – zu: In Berlin beispielsweise um durchschnittlich rund acht Prozent gegenüber dem Vorjahr, in Hamburg und München um etwa vier beziehungsweise 4,5 Prozent. Insgesamt haben die Mieten in Metropolen (3,8 Prozent durchschnittliche Jahreswachstumsrate) und Großstädten (3,4 Prozent) das gesamtdeutsche Wachstum der Mietpreise (2,4 Prozent) überholt – in 43 von 71 Städten sind sie zudem schneller gestiegen als die Verbraucherpreise. Gleichwohl gibt es auch Städte wie Gelsenkirchen, Duisburg und Bottrop, in denen die Mietpreise zurückgegangen sind.
Noch weitaus schneller als die Mieten sind die Kaufpreise gestiegen: In Großstädten lagen sie vom ersten Quartal 2010 bis zum dritten Quartal 2013 um durchschnittlich 7,4 Prozent über dem jeweiligen Vorjahresquartal, in Metropolen sogar um 8,8 Prozent. Die größten Wachstumsraten verzeichneten Berlin und München. Die steigenden Immobilienpreise sind in erster Linie auf die zunehmende Lücke zwischen Nachfrage und Angebot zurückzuführen: So ist die Bevölkerungszahl in Großstädten von 2009 bis 2011 gegen den gesamtdeutschen Trend um 1,3 Prozent gestiegen, der Wohnungsbestand hingegen nur um 0,6 Prozent. Hinzu kommt die zunehmend kleinere Haushaltsgröße; in Berlin etwa ist die Zahl der Privathaushalte von 2004 bis 2010 doppelt so schnell (um fünf Prozent) gestiegen wie die Bevölkerungszahl (um 2,5 Prozent).
Prognose aufgrund regionaler Indikatoren noch exakter
Die Immobilienpreisprognose lässt erwarten, dass der Trend steigender Kauf- und Mietpreise anhält. Da Immobilienmärkte einen stark regionalen Charakter haben, hat das DIW Berlin in seine Prognose erstmals auch Umfrageindikatoren einbezogen, die auf regionaler Ebene erhoben werden. Dafür wurden insgesamt 115 Indikatoren auf ihre Fähigkeit hin untersucht, Kauf- und Mietpreise vorherzusagen. Als besonders geeignet erwiesen sich dabei das regionale und deutschlandweite Unternehmensvertrauen, das Kaufpreis-Miete-Verhältnis sowie das Konsumentenvertrauen.
Die Wachstumsrate der Kaufpreise wird sich demnach ein wenig beschleunigen und im dritten Quartal 2014 in den 71 Großstädten bei insgesamt etwa sieben bis zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal liegen. Das Mietpreiswachstum dürfte sich für Neubauwohnungen etwas verlangsamen (von rund vier auf drei Prozent) und für Bestandswohnungen konstant bleiben (bei etwa vier Prozent). Überdurchschnittlich schnell – und vor allem schneller als in der Vergangenheit – werden die Mieten in den meisten Metropolen wachsen: Für München weist die Prognose für das dritte Quartal des kommenden Jahres einen Anstieg der Mieten um acht Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal auf, während es bisher etwa 4,5 Prozent waren. Ähnliche Entwicklungen sind für Frankfurt am Main, Hamburg und Stuttgart zu erwarten.
Maßnahmen der Großen Koalition verfehlen das Ziel bezahlbaren Wohnraums
Diese Entwicklung könnte nach Ansicht der Autoren weitere Befürchtungen hinsichtlich einer Immobilienpreisblase auslösen. „Vor allem in den Innenstadtlagen der Metropolen sind die Mieten für viele Menschen immer weniger bezahlbar“, sagt DIW-Ökonom Kholodilin. Insbesondere die Mietpreisbremse, auf die sich CDU/CSU und SPD im Koalitionsvertrag geeinigt haben, sieht er vor diesem Hintergrund kritisch. Die Regelung, nach der Wohnungseigentümer die Miete bei bestehenden Verträgen und auch bei Neuvermietungen nur begrenzt erhöhen dürfen, könne die Knappheit von Wohnraum sogar weiter erhöhen, da Anreize zum Bau von Mietwohnungen reduziert würden, so Kholodilin. Mehr denn je dürften dann zudem die jeweils zahlungskräftigsten Interessenten zum Zug kommen – das Ziel, sozial Schwächeren auf dem Mietmarkt zu helfen, würde verfehlt.
Auch die verringerte Möglichkeit, Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen, reduziere den Anreiz, in Mietwohnungen zu investieren. „Die Maßnahmen, die die Große Koalition im Fall ihres Zustandekommens umsetzen möchte, verfehlen in der Summe ihre beabsichtigte Wirkung“, so Kholodilin. „Entweder sind sie nicht effektiv umsetzbar, oder sie konterkarieren das Ziel, Wohnraum vor allem in den Innenstadtlagen von Metropolen auch für sozial Schwache bezahlbar zu halten.“
