Wohnatlas 2021: In welchen Regionen Immobilienkäufer noch lohnende Objekte finden können

Zwar zieht es auch in Deutschland viele Menschen in die Großstädte, vor allem in die Big Seven, wie die sieben größten Metropolen hierzulande auch genannt werden. Doch an diesen begehrten Standorten sind die Immobilienpreise bereits vergleichsweise hoch, was die Aussichten auf hohe Wertsteigerungen relativiert. Laut Mitteilung der Deutschen Postbank liegen die Kaufpreise für Immobilien in 42 der 68 Großstädte mit durchschnittlich mehr als 100.000 Einwohnern teils deutlich über der 25-fachen Jahresnettokaltmiete.

Folglich lohnt sich ein Blick in diejenigen Regionen, in denen noch Orte zu finden sind, die gute Voraussetzungen für ein Immobilieninvestment bieten. Das ist dann der Fall, wenn die Preise moderat und die Aussichten auf Wertsteigerungen hoch sind.

Der Investitionschancen-Index, erstellt vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) für den Postbank-Wohnatlas 2021, hat 16 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten identifiziert, wo Anleger noch auf ihre Kosten kommen können. In 30 weiteren Regionen sind die Chancen den Experten zufolge zumindest sehr vielversprechend.

Die Preise für Wohneigentum steigen vielerorts rasant. Wo Immobilienkäufer derzeit noch lohnende Investitionsobjekte finden können, zeigt der Postbank-Wohnatlas 2021 in seiner farbigen Darstellung.

Maßgebend: Verhältnis Kaufpreis zu den örtlichen Mieten

Zuletzt sind die Kaufpreise laut Postbank-Angaben schneller gestiegen als die Mieten: Während sich die Nettokaltmieten 2020 im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 2,7 Prozent verteuerten, legten die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Mittel um 10,1 Prozent zu. Der sogenannte Vervielfältiger, der abbildet, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich große Eigentumswohnung durchschnittlich zu zahlen wären, spiegelt die wachsende Dynamik wider. Er stieg binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise und kreisfreien Städte um 1,7 auf 25,7 Jahresmieten. Seit 2017 hatte sich der Vervielfältiger jährlich nur um rund eine Jahresmiete erhöht.

Experten zufolge könne man mit einem Wertsteigerungspotenzial rechnen, wenn der „Vervielfältiger“ bei maximal 25 läge – dann sei das Kaufpreisniveau gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten noch moderat. Diese Bedingungen können derzeit 184 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreie Städte erfüllen. Hohe reale Wertzuwächse bis 2030 von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr werden für 126 Landkreise und kreisfreie Städte prognostiziert. Beide Kriterien treffen für 16 Landkreise zu, die damit die besten Investitionschancen in Deutschland bieten.

„Der Investitionschancen-Index rückt Regionen in den Fokus, die Kaufinteressierte bei ihrer Suche möglicherweise noch nicht auf dem Schirm hatten“, sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Beste Investitionschancen finden sich demnach vor allem außerhalb der Städte sowie im Norden und Westen der Republik.

In Niedersachsen warten laut Wohnatlas gleich sechs Kreise mit sehr guten Rahmenbedingungen auf – so viele wie in keinem anderen Bundesland. Dazu zählen die Landkreise Gifhorn, Grafschaft Bentheim, Lüneburg, Osnabrück und Rotenburg (Wümme) sowie Stade, das an Deutschlands drittteuerste Großstadt Hamburg grenzt. Auch der Landkreis Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein, der zum Speckgürtel der Elbmetropole gehört, glänzt laut Angaben mit guten Aussichten auf noch relativ günstige Immobilien, die in Zukunft weiter an Wert zulegen werden.

Lohnende Investments sehen die Fachleute auch entlang der Grenze zwischen Hessen und Rheinland-Pfalz in den Landkreisen Bergstraße und Alzey-Worms sowie in Darmstadt-Dieburg und Offenbach wie auch weiter im Süden von Rheinland-Pfalz in Bad Dürkheim und Südliche Weinstraße. In Baden-Württemberg sollten Kaufinteressierte die Landkreise Waldshut und Tuttlingen unter die Lupe nehmen. In Bayern schafft es mit Straubing-Bogen nur ein Landkreis in den Index, obwohl der Freistaat fast flächendeckend mit positiven Preisprognosen glänzt. Aber die Kaufpreise sind vielerorts hoch und den örtlichen Mieten enteilt.

30 Regionen mit Wertsteigerungsprognosen unter 0,5 Prozent jährlich

Investoren, die mit Wertsteigerungen von weniger als 0,5 Prozent jährlich bis 2030 kalkulieren können, können laut Investitionschancen-Index weitere 30 Regionen in den Blick nehmen. Darunter sind neben 24 Landkreisen auch sechs kreisfreie Städte: Weimar, Wolfsburg, Ludwigshafen am Rhein, Frankenthal in der Pfalz, Bremen und Worms – hier sind im Verhältnis zum örtlichen Mietniveau noch moderate Kaufpreise bei leichten Wertzuwächsen drin, so die Experten.

Bei diesen Auswahlkriterien kommen auch Regionen in Nordrhein-Westfalen ins Spiel – mit acht Landkreisen ist das Bundesland hier so stark vertreten wie kein anderes. Heinsberg, Kleve, Düren, Euskirchen, der Rhein-Erft-Kreis, Borken, Warendorf sowie die Städteregion Aachen erfüllen laut Postbank-Wohnatlas 2021 beide Voraussetzungen. Zudem empfehlen sich sechs Regionen in Niedersachsen (Heidekreis, Wesermarsch, Peine, Osterholz, Verden und die Stadt Wolfsburg) und fünf in Baden-Württemberg (Freudenstadt, Calw, Schwarzwald-Baar-Kreis, Sigmaringen, Ostalbkreis) für ein Investment. Die beiden Landkreise Westerwald in Rheinland-Pfalz und Kleve in Nordrhein-Westfalen stechen dabei unter den 30 Regionen besonders hervor. Mit Vervielfältigern von jeweils 22,2 und prognostizierten Kaufpreisanstiegen von 0,50 bzw. 0,44 Prozent bieten sie besonders gute Investmentbedingungen.

Ostdeutsche Städte und Kreise außen vor

Ostdeutsche Landkreise und kreisfreie Städte sind — abgesehen vom thüringischen Weimar — in dieser Auswahl nicht vertreten. In den ostdeutschen Bundesländern finden sich sowohl Landkreise, in denen der Wohnraum zwar günstig, die künftige Wertentwicklung aber negativ ist, als auch Städte wie Potsdam, Leipzig oder Dresden mit sehr positiver künftiger Wertentwicklung, aber Vervielfältigern, die die 25,0 überschritten haben.

Der Kauf von Wohnimmobilien könnte den Fachleuten zufolge aber selbst bei leicht negativen Preisprognosen mit maximal minus 0,5 Prozent pro Jahr eine Option bieten: Etwa für Selbstnutzer oder sehr langfristig orientierte Vermieter, die keinen Wiederverkauf in absehbarer Zeit anstreben. Das betrifft 24 Regionen in Deutschland, wie der Index zeigt.

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